Mercado inmobiliario 2025: ¿La reactivación ya empezó?

El 2025 comenzó con expectativas moderadas para el mercado inmobiliario en Argentina. Tras años de volatilidad económica, cambios normativos y un contexto político desafiante, el mercado muestra algunos indicios de movimiento. Los desarrolladores e inmobiliarias analizan con cautela un escenario donde las variables macroeconómicas.

Para conocer el pulso real del sector, consultamos a referentes del mercado como Diego Álvarez Espín, Founder de Mercado Inmobiliario, Ignacio Aldazabal, Presidente de HA Desarrollos) y Santiago Vitali, socio de De.De., quienes brindan su mirada sobre la coyuntura actual, hablan de las decisiones de los inversores y adelantan que se viene en CABA y el interior.

Inversores en modo radar: del dólar al ladrillo

“Los inversores están retomando protagonismo. Los precios de los usados siguen deprimidos en dólares, pero ya tocaron piso en muchas zonas. Empiezan a verse revalorizaciones claras”, afirma Diego Álvarez Espín, Founder de Mercado Inmobiliario.

El reordenamiento macro, el sinceramiento de precios y la expectativa de recuperación reactivaron el interés por el real estate como cobertura patrimonial y oportunidad de rentabilidad futura. Para el socio de De.De, Santiago Vitali, 2025 marca una transición: “Los inversores tuvieron un buen año en 2024 y ahora ven al ladrillo como un resguardo ante la suba esperada de precios. Ya no hay tanto miedo al 'cuchillo cayendo'”.

Mercado inmobiliario: ¿Dónde están las inversiones?

En HA Desarrollos, Ignacio Aldazabal observa una leve transición: “Hoy hay espacio para el desarrollo de primera vivienda, aunque el costo de construcción complica el margen. Hay que anticiparse y cerrar tierra a buen precio”.

Según los especialistas, el perfil del inversor varía según su liquidez y horizonte:

-Pozo y obra en marcha: El segmento estrella. “Aprovechan costos de construcción bajos en dólares históricos y compran por debajo del costo de reposición”, dice Álvarez Espín.

-Usados con descuento: Especialmente los que permiten refacción para renta o reventa.

-Unidades chicas terminadas: Renta inmediata y alta demanda por falta de crédito.

Desarrolladores: oportunidades y desafíos

Los tres especialistas del sector coinciden en que el desarrollador ágil y profesional puede capitalizar el nuevo ciclo. ¿Cómo?

1. Cerrar tierra a precios lógicos: “Hay propietarios que bajaron a la realidad. Es momento para negociar”, apunta Álvarez Espín.
2. Apostar al pozo con inversores activos: “Quien ofrece transparencia y rentabilidad, capta capital”, suma el empresario.
3. Proyectos bien definidos: “El que estructura bien y arranca ahora, se adelanta a la suba de costos”.

Para Vitali, el desafío no es solo económico sino también financiero:  “Los márgenes bajaron y los bancos no dan crédito intermedio. El desarrollador debe buscar formas alternativas de financiar la obra y pensar en modelos con financiación post entrega”.

Tierra: precios en pausa, pero no por mucho

En Capital Federal zonas emergentes como Chacarita, Villa Crespo o Parque Patricios son foco de nuevos proyectos. “Los valores premium tienen poco margen de baja. La recuperación es selectiva”, destaca Álvarez Espín.

En la zona del  AMBA hay dispersión de precios. “Donde los propietarios bajaron a tierra, se cierra. Pero aún hay muchos desconectados del ciclo”, agrega. Ignacio Aldazabal, presidente de HA Desarrollos destaca la escasez estructural de tierra de calidad: “Pagábamos porcentajes muy altos en terrenos. Hoy, los costos cambiaron y hay que renegociar”.

El stock de usados: ¿cuánto falta para que se agote?

En cuanto a este punto surgen dos visiones diferentes. Para Álvarez Espín, el drenaje es claro y tiene fecha de caducidad: “Si se mantiene el ritmo actual, el stock podría depurarse en 20 a 24 meses. Esto empujará al pozo y al producto terminado, con aumento de precios”.

Vitali, en cambio, cree que el stock nunca se agotará completamente: “Con más demanda, el mercado encontrará un nuevo punto de equilibrio y se frenará la velocidad de ventas. Pero eso impulsará el pozo… si aparece el crédito”.

¿Qué está pasando con el crédito hipotecario?

Una de las grandes incógnitas. Todos coinciden: sin crédito, no hay boom. Pero hay señales. “Hoy los bancos tienen una capacidad muy limitada. Necesitan vender carteras y atraer fondeo”, plantea Aldazabal.

“Para que haya un boom hipotecario, deben confluir dos factores: estabilidad macro e ingreso de capital con riesgo país debajo de 400. Eso podría darse luego de las elecciones, hacia fines de 2025 o principios de 2026”, anticipa Vitali. Álvarez Espín, por su parte, plantea posibles caminos alternativos:  “Cédulas hipotecarias, crédito no bancario y blanqueo o securitización privada”.