Cómo cambió el comportamiento del comprador inmobiliario en 2025

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atravesó durante 2025 un cambio de clima perceptible. Sin euforia ni saltos abruptos, el comportamiento del comprador comenzó a mostrar señales claras de reactivación, con un mayor volumen de consultas, decisiones más rápidas y un interés inversor que volvió a ganar espacio. Así lo reflejan los datos relevados por Baigun Realty sobre más de 40.000 consultas registradas a lo largo del año, que permiten trazar una radiografía precisa de la demanda, los valores y las zonas con mayor dinamismo.

La mayor parte de las consultas se concentró en departamentos de dos y tres ambientes con cochera, una tipología que combina funcionalidad, demanda sostenida y facilidad de reventa. En paralelo, los monoambientes orientados a renta —un clásico del mercado porteño— recuperaron protagonismo luego de un período de menor atractivo. Esta preferencia no respondió a una moda coyuntural, sino a una estrategia clara por parte del comprador.

En un contexto donde el crédito hipotecario sigue siendo limitado y la previsibilidad macroeconómica aún se encuentra en construcción, la demanda se volcó hacia unidades que ofrecen flexibilidad de uso. Vivir hoy, alquilar mañana o revender en el corto o mediano plazo fueron criterios centrales en la toma de decisiones. El comprador privilegió tipologías probadas, con salida clara en el mercado, y dejó de lado apuestas demasiado específicas o productos de difícil absorción.

El crecimiento del volumen de operaciones inmobiliarias durante 2025 no fue solo cuantitativo, sino también cualitativo. La suba del 23% en las operaciones de compra-venta estuvo acompañada por un dato clave: más del 80% de las reservas se transformaron en cierres efectivos. Este indicador marca un cambio profundo respecto de años anteriores, cuando predominaban las consultas exploratorias y las decisiones se dilataban en el tiempo. En 2025, quien avanzó lo hizo con mayor convicción, apoyado en mejor información, análisis comparativo y acceso a datos, reduciendo la incertidumbre y acortando el recorrido entre el interés inicial y la firma de la operación.

La reactivación, sin embargo, no fue homogénea. El mercado avanzó por segmentos bien definidos, cada uno con su propia lógica. Por un lado, los inmuebles usados hasta USD 200.000 concentraron la demanda de compradores finales que priorizaron ubicación, metros reales y ocupación inmediata. En paralelo, los departamentos a estrenar en el rango de USD 100.000 a USD 200.000 atrajeron a quienes buscaron equilibrio entre calidad constructiva, bajo mantenimiento y previsibilidad. A su vez, los proyectos en pozo, con tickets promedio de entre USD 200.000 y USD 300.000, volvieron a captar el interés del inversor, impulsados por esquemas de pago escalonados y expectativas de valorización.

A este escenario se sumó un segmento que comenzó a mostrar señales claras de recuperación: el alquiler de locales comerciales. La recomposición del consumo y la búsqueda de ubicaciones con tránsito y visibilidad reactivaron un mercado que había permanecido prácticamente congelado en años previos.

Más allá de los precios, el dato relevante fue la lógica detrás de cada decisión. Cada segmento respondió a una necesidad concreta, sin superposiciones ni euforia generalizada. El comprador volvió, pero lo hizo con criterio, foco y objetivos definidos.

En cuanto a las tendencias de demanda, 2025 mostró la convivencia de dos extremos que avanzaron en paralelo. Por un lado, creció el interés por departamentos grandes, de cuatro y cinco ambientes, en zonas premium, vinculados a cambios en la dinámica familiar, búsqueda de mayor confort y calidad de vida. Por otro, se consolidó la demanda de unidades chicas, de uno y dos ambientes, en zonas turísticas o de alta rotación, pensadas casi exclusivamente para renta.

Más allá del tamaño, hubo atributos que se repitieron como factores decisivos: luminosidad, vista abierta o al verde, apto mascotas y, especialmente en el segmento de renta, historial comprobado de performance en portales inmobiliarios. El comprador dejó de comprar promesas para concentrarse en resultados concretos.

En términos territoriales, Palermo, Belgrano, Las Cañitas y Villa Crespo concentraron el mayor volumen de consultas, cada uno con perfiles bien definidos. Palermo lideró la demanda de unidades chicas para renta, mientras que Palermo Chico se posicionó con fuerza en el segmento de departamentos grandes. Los barrios linderos, como Cañitas, Imprenta y sectores de Belgrano, captaron a quienes buscaron un equilibrio entre ubicación y precio, con foco en dos y tres ambientes con cochera.

Entre las zonas emergentes, Chacarita, Villa Crespo y Colegiales mostraron un crecimiento sostenido del interés, impulsado por renovación urbana, mejoras en conectividad y valores todavía competitivos. No se trata de barrios de moda, sino de territorios donde el comprador comenzó a anticipar valor.