Mercado Inmobiliario: que propiedades tener en cuenta para hacer buenos negocios

ARGENTINA.- En general, aquel que invierte en ladrillos suelen buscar seguridad; poner a resguardo su dinero con la idea de proteger sus ahorros y generar ganancias. Pero, también, están aquéllos que además de protección intentan sacar provecho de ese capital, obteniendo, ni más ni menos, que una buena renta.

Aun cuando existe una rentabilidad promedio -"entre el 3 y el 5% anual en dólares", según precisa Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, broker con sede en Recoleta-, también hay inversiones que pueden superar la media, siempre y cuando cumplan con determinados requisitos. "En el hipotético caso de que sólo contemplemos la tipología como variable de comparación, los departamentos chicos, de uno y dos ambientes, son la mejor inversión no sólo porque ofrecen una mejor ecuación entre su costo y rentabilidad sino, también, porque tienen mayor demanda por ser un producto masivo que se ajusta a diversos públicos: solteros, parejas jóvenes, estudiantes, divorciados, profesionales", detalla Pablo Sánchez, gerente comercial de Grupo Portland, empresa desarrolladora con actividad tanto en Capital como en el GBA. "De esta forma reducen el riesgo de vacancia y por consiguiente los costos que ésta genera tales como expensas, servicios, impuestos que terminan impactando en la rentabilidad proyectada", completa.

Según explica Pablo Brodsky, titular de Predial, inmobiliaria que comenzó operando en Almagro pero que hoy se ha extendido por Capital y en la ciudad de Neuquén, un departamento chico siempre es la mejor inversión. De hecho, la empresa registró como marca a los microdepartamentos, inmuebles entre 18 y 30 m2, que se venden equipados, con precios que arrancan en los U$S50.000. "En principio, hay que subrayar que con el dinero que el inversor puede llegar a comprar un ambiente grande o un dos ambientes puede comprar dos de nuestros productos. De esta manera, a groso modo, podemos decir que duplica su renta. Por otro lado, también podemos destacar que, proporcionalmente, la renta es mayor debido a que mientras que existe muy poca diferencia entre el alquiler de un monoambiente o un dos estándar y el alquiler de un microdepartamento", sintetiza.

Hernán Nucifora, presidente de Global Investments, desarrolladora con actividad en CABA y la zona norte del GBA, contextualiza la inversión: "En momentos de crisis como los que hemos pasado son las dos puntas del segmento las que mantienen medianamente las ventas. Por un lado, las unidades pequeñas y bien ubicadas y, por el otro, los departamentos grandes de tres dormitorios o más, ya que hay pocos a la venta debido a que, en contraposición con las unidades chicas que han proliferado en los últimos años, se construyeron muy pocos con estas características".

¿Cuáles son los riesgos de las unidades pequeñas? Según explican en Grupo Portland, radican en su masividad y que en algunas zonas la oferta es muy amplio. "Esta situación no se da con las unidades grandes que tienen una oferta menor. Es por esto que es muy importante analizar la demanda insatisfecha en cada zona para invertir de acuerdo con las necesidades puntuales", aconseja Pablo Sánchez. De acuerdo con el desarrollador, estas propiedades chicas tienen una

gran demanda en zonas mixtas, donde hay un mix entre vivienda de estudiantes y de profesionales. Por ejemplo, Facultad de Medicina "tiene una gran demanda de unidades chicas aptas profesional por parte de los dos segmentos" y barrios como San Nicolás, Barrio Norte, Belgrano, Palermo, Nuñez y Caballito que son "importadores de público", por lo que mantienen una baja vacancia, ya que generan una "inmigración natural" desde otras zonas.

Además de la tipología --"los departamentos que más se alquilan son los de uno y dos dormitorios"--, en concreto, a la hora de realizar una inversión inmobiliaria, el vicepresidente de Altgelt recomienda tener en cuenta una serie de factores, a saber:

1. La ubicación: Idealmente debe estar cerca de medios de locomoción.

2. Las expensas: La rentabilidad del departamento está directamente relacionada al valor de las expensas. Cuanto más alto sea el costo de las expensas, menor será el monto del alquiler.

3. La calidad del departamento: Cuanto mejor esté el departamento en materia constructiva, más fácil será alquilarlo.

4. La presentación: Los departamentos para alquilar entran por los ojos. El inquilino no quiere hacer arreglos. Quiere todo impecable.

Así, según el broker, existe una ecuación con distintos factores que hacen de un departamento una buena inversión inmobiliaria. Las dos directrices del mercado, ofertan y demanda, son las que efectivamente mandan, mientras que los otros factores enumerados tengan su peso que inclinan la balanza hacia uno u otro lado. De este modo, también hay buenas perspectivas para las departamentos de lujo --hay pocos en el mercado y la demanda no mengua-- y para los PH, que tampoco abundan y cuyos gastos los convierten en un producto apetecible y apto para todo público.

Además de la rentabilidad, el inversor, lógicamente, busca recapitalizarse. En ese sentido, los ladrillos han dado durante los últimos años, sobradas pruebas de que no defraudan a aquel que aposto por los inmuebles. De hecho, según un estudio de Reporte Inmobiliario, n promedio, la suba del m2 en Buenos Aires fue del 118% en dólares en la última década. De acuerdo con la consultora, Agronomía (164%) y Saavedra (154%), fueron los barrios que más subieron; Puerto Madero, Belgrano, Palermo y Recoleta, los más caros.

En este contexto, en Grupo Portland explican que la revalorización es similar en las unidades chicas y grandes. "Lo que más influye no es su tamaño sino su ubicación. Es decir, si las unidades estan en una zona en desarrollo o en otra que ya llego a su curva de apreciación", apuntan. "También su reputación que está dada por su marca (arquitecto, desarrolladora/constructora, su concepto, etc.), calidad y terminaciones, sus servicios y amenities, y finalmente por sus costos fijos que están dados por el balance entre la escala del edificio y sus servicios. Un correcto balance

asegura unas expensas razonables proporcionadas a la escala y calidad del departamento", asegura Pablo Sanchez.

De acuerdo con Hernan Nucifora, en los últimos años en el mercado inmobiliario se estableció que los departamentos se valorizan por m2. "Por más que parezca obvio no es lo mismo hablar de monoambientes de 35 m2 que una misma tipología de 50 m2, ya que esa unidad sería difícil de vender y el valor de renta entre una unidad y la otra serían similares. Pero, seguramente, medidas en costos una unidad, cueste casi un 50% más que la otra y por ende la inversión no sería tan atractiva para aquel que busque una renta". Según detallan en Global Investments, lo mismo pasa con el resto de las tipologías: "Hoy quizás más allá de la relación precio/m2, los inversores estudian el ticket de la inversión, buscando el mejor balance entre producto, ubicación y la calidad del mismo"

Francisco Altgelt y Pablo Brodsky, en tanto, aseguran que la capitalización del producto conjuga la serie de factores ya enumerados más otro que es de vital importancia: "Estamos ante una inversión inmobiliaria, lo que significa que uno debe evaluar a futuro un posible cambio de inversión. Por lo tanto debe ser un departamento de fácil venta e, idealmente, con una mejora de precio del 30% en dólares", dice el primero. "Lo importante para una inversión de este tipo es que pueda venderse rápido; dicho de otro modo, que le brinde al inversor algo muy importante que es la liquidez", finaliza.