Canning: La recesión inmobiliaria también afecta al sur del Gran Buenos Aires

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ARGENTINA.- Uno de los mercados que más fervientemente esperaba las nuevas condiciones de mercado para este año en la Argentina, fue el sector inmobiliario. El antecedente era preocupante: tras atravesar un 2014 con el menor nivel de ventas anuales de las últimas tres décadas, en el 2015 hubo un pequeño repunte que no fue suficiente, registrándose el menor número de escrituraciones desde el 2002.

"El sector inmobiliario pasó por momentos negativos, como la crisis de los últimos meses de 2001 y los primeros de 2002, que nos afectó y mucho, pero la crisis actual ya lleva cuatro años", explicó el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Roberto Arévalo. "A partir de la imposición del cepo cambiario, y principalmente desde octubre desde 2012, cuando se prohibió convertir los créditos hipotecarios de pesos a dólares, la situación se ha ido agravando cada vez más", añadió.

Con el consenso de identificar al cepo cambiario como el principal factor responsable del estancamiento del sector, tras la asunción de Mauricio Macri como presidente y de la liberación del tipo de cambio, las expectativas eran altas. El mercado inmobiliario, históricamente dolarizado en la Argentina, había atribuido la prolongada crisis a la restricción de operar en moneda extranjera; de la misma forma, se mostró optimista durante los primeros meses del 2016, con la esperanza de que con la apertura del cepo, los capitales en dólares que estaban fuera del país se volcasen al sector inmobiliario, generando una verdadera "reactivación primaria”. En esa perspectiva, la anunciada reaparición de los créditos hipotecarios a tasas razonables vendría a significar una espalda en la que tanto compradores como agentes podrían apoyar la esperada reactivación.

Sin embargo, hasta ahora, el efecto no fue el esperado. "No es que porqué el cepo se liberó hace tres meses, el mercado nuevamente se haya activado, o al menos no en la magnitud que nosotros esperábamos. Seguimos operando bajo las mismas variables, la gente no está convencida al momento de tomar decisiones, y las ventas siguen en el mismo nivel en el que veníamos”, explica el agente de real estate Damián Garbarini. "Venimos de una década donde desde el mismo sector inmobiliario se cometieron errores, y entre las falencias propias y las condiciones macroeconómicas, que no han acompañado, hoy estamos ante un panorama incierto”, agrega.

El mercado inmobiliario en Argentina funcionó relativamente bien entre 2002 y 2009, aunque no fue hasta 2011, tras una estricta política de regulación con el tipo de cambio establecido por el Gobierno, cuando el sector sufrió una sería recesión.

Actualmente, el mercado inmobiliario argentino se tiene un 42% menos de actividad a respecto a los años de bonanza”, afirma José R. Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario. En su informe, destaca que la Argentina es el segundo país –detrás de los Estados Unidos- con mayor cantidad de dólares en manos de sus ciudadanos. Ante esta circunstancia, la liberación del mercado cambiario se preveía como una de las mejores oportunidades de reactivar el mercado tras la meseta en la que había ingresado en los últimos años.

"Lo que se esperaba, principalmente, era que se genere un shock de confianza que vuelva a atraer al inversor”, explica Jorge Dapelo, consultor inmobiliario al frente de la firma que lleva su apellido. "Eso todavía no ocurrió en la realidad, y los motivos son múltiples. Se están tomando medidas que sin duda se dirigen en ese sentido, y que van a terminar reactivando el mercado, cómo la salida del cepo y la reapertura de los créditos hipotecarios, pero quizás todavía no se logró generar un clima de confianza lo suficientemente fuerte. Hay muchas consultas, de a poco se va a generando un nuevo movimiento, pero el cierre de las operaciones todavía está lento”, agrega Dapelo.

En el mismo sentido se manifestó Daniel Baracat, al frente de BACI & Asociados, quien refiere que si bien la reactivación del mercado "está lenta en términos de escrituración interanual”, se percibe como positivo el "cambio de aire” en la dirección de la economía argentina. " Hoy hay una empatía diferente en el mercado, sobre todo desde el lado del desarrollista, de la gente que está con perspectivas concretas para el nuevo desarrollo inmobiliario”. En sintonía, agrega Jorge Dapelo que "existen muchos grupos inversores que bajo estas nuevas condiciones, están mirando tierras para hacer nuevos emprendimientos en la zona”.

Desde el punto de vista del consumidor final, de aquel que compra una propiedad para vivir en ella, no se ha evidenciado aún una reactivación que logre paliar la caída que sufrió el mercado del real estate en los últimos años. Las escrituras en febrero de 2015 repuntaron levemente respecto al mismo período de 2014, pero todavía están lejos de los niveles en los que se operaba antes de la instalación de la crisis.

"Desde el punto de vista del comprador, la salida del cepo tuvo un impacto fuerte, pero todavía persiste la incertidumbre por varios motivos”, explica Baracat. "Uno de ellos es la incertidumbre respecto al precio real del dólar, que genera que muchas personas que tienen ahorros en moneda norteamericana todavía no estén seguros de transformarlos. El segundo es que, si bien se percibe un cambio de ánimo y se están generando nuevas operaciones, todavía no se alcanzó tal nivel de confianza de parte del comprador, que está a la espera de que se acomoden otras variables de la economía, como la inflación. En tercer lugar, aún faltan disposiciones claras en cuanto a la reactivación del crédito hipotecario, que si bien fue anunciado esta semana, tuvo más efecto de marketing que aplicación concreta por ahora”, agrega el inmobiliario.

El lanzamiento de una nueva línea de créditos hipotecarios indexados por inflación (atados al CER, el coeficiente de estabilización de referencia) despertó tanto grandes expectativas como grandes dudas, en el mercado de compraventa de propiedades nuevas y usadas, y también en el mercado del alquiler.

El vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, Gustavo Llambías, sostuvo que "era algo muy esperado y por lo que venimos trabajando desde hace años desde la institución".

Asimismo, destacó la importancia para la clase media, ya que "el crédito a largo plazo es un elemento esencial para el mercado y producirá un cambio profundo, recuperando a los sectores medios como clientes". Pero si bien desde todo al arco inmobiliario se recibió la noticia con benplácito, también despertó dudas. "El crédito está dirigido principalmente a sectores de clase media y de clase de media baja, que son los sectores más vulnerables y a la vez los más desinformados respecto de cómo defender su inversión. Y en un panorama de inflación proyectada que supera el 35%, resulta difícil para alguien de clase media poner sus ahorros en una hipoteca indexada por inflación”, Dijo por último Daniel Baracat.