El Gobierno abre una segunda etapa para impulsar los créditos hipotecarios con un cambio clave

El Gobierno de Javier Milei avanzará el próximo martes 6 de octubre con la segunda licitación de $200.000 millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinada a fortalecer el fondeo de los bancos para el otorgamiento de créditos hipotecarios.

La operación forma parte de un programa que contempla hasta $2 billones en diez licitaciones y que tiene como objetivo ampliar la disponibilidad de financiamiento de largo plazo para el mercado de la vivienda. Los recursos serán canalizados hacia créditos destinados a la compra, construcción, ampliación y refacción de inmuebles.

Según publica La Nacion, la nueva etapa incorpora además un cambio relevante respecto de la primera licitación. El acceso ya no queda limitado exclusivamente a quienes buscan adquirir su primera vivienda, sino que también contempla a personas que sean titulares de un inmueble pero que no dispongan de su uso.

De esta manera, el esquema apunta a ampliar la cantidad de potenciales tomadores de crédito en un mercado que durante los últimos meses comenzó a mostrar una recuperación de la oferta hipotecaria, aunque todavía con un volumen de operaciones reducido frente a las necesidades habitacionales del país.

Cómo funcionará la segunda licitación

La subasta será realizada por el Banco Central y pondrá a disposición de las entidades financieras otros $200.000 millones. Los bancos que resulten adjudicatarios recibirán los recursos mediante depósitos a plazo fijo ajustables por UVA.

A partir de la acreditación de esos fondos, las entidades tendrán un plazo de 90 días corridos para destinarlos al otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios.

El programa establece determinadas condiciones para los préstamos financiados con estos recursos. Entre ellas, una tasa máxima de UVA + 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA.

El objetivo es que el fondeo de mayor plazo permita a los bancos ampliar sus líneas hipotecarias y, al mismo tiempo, genere mayor competencia entre las entidades por captar a los potenciales compradores.

Quiénes podrán acceder a los créditos hipotecarios

Uno de los principales cambios de esta segunda etapa está relacionado con los beneficiarios. Además de quienes no sean propietarios de una vivienda, podrán acceder al financiamiento aquellas personas que sean titulares de un inmueble pero que no puedan disponer de su uso.

La modificación busca contemplar situaciones que pueden dejar afuera del crédito a personas que formalmente poseen una propiedad pero que, en la práctica, no cuentan con ella para resolver su necesidad habitacional.

El cambio amplía así el universo de potenciales compradores y puede favorecer especialmente a quienes necesitan acceder a otra vivienda mediante crédito hipotecario.

El programa busca movilizar hasta $2 billones

La segunda licitación se encuentra dentro de un programa de diez subastas de hasta $200.000 millones cada una, por un monto total potencial de $2 billones.

En la primera licitación, realizada en septiembre, los bancos presentaron ofertas por encima del monto disponible y finalmente fueron adjudicatarias 13 entidades.

El Gobierno espera que el mecanismo contribuya a solucionar una de las principales dificultades que enfrenta actualmente el sistema hipotecario: conseguir financiamiento de largo plazo para préstamos que pueden extenderse durante 15, 20 o 30 años.

La estructura busca que los bancos puedan contar con recursos con un horizonte mayor al de buena parte de sus depósitos tradicionales y, de esa manera, aumentar la capacidad de otorgamiento.

¿Las tasas hipotecarias comenzaron a bajar?

Uno de los efectos que comenzó a observarse después de la primera licitación fue una reducción de las tasas ofrecidas por algunas entidades.

Según datos citados por distintos relevamientos del mercado, las tasas promedio de los bancos privados para créditos hipotecarios UVA se redujeron durante los últimos meses, en un contexto de mayor competencia entre las entidades.

El movimiento resulta relevante porque el costo financiero es uno de los principales factores que determina la cuota inicial y, por lo tanto, el nivel de ingresos que debe demostrar una familia para acceder a un préstamo.

La expectativa oficial es que las sucesivas licitaciones del FGS profundicen esa competencia y permitan mejorar las condiciones de financiamiento.

Qué impacto puede tener sobre la construcción

El alcance del programa también puede exceder al mercado de compraventa de propiedades. Los fondos pueden ser destinados a construcción, ampliación y refacción, por lo que una mayor disponibilidad de crédito podría generar demanda adicional para obras privadas.

En un contexto en el que la actividad de la construcción todavía muestra señales de debilidad, la aparición de financiamiento hipotecario para proyectos de vivienda representa una alternativa para movilizar parte de la demanda que hoy permanece postergada por falta de ahorro suficiente.

El efecto, sin embargo, dependerá de la cantidad de créditos que finalmente sean aprobados y desembolsados. El acceso al financiamiento continúa condicionado por los ingresos de los hogares, la relación entre cuota y salario, el valor de las propiedades y la capacidad de los compradores para cubrir el porcentaje que no financia el banco.

El desafío es transformar el fondeo en operaciones

El Gobierno apuesta a que el programa del FGS permita ampliar de manera sostenida el mercado hipotecario. La primera licitación mostró interés de los bancos y comenzó a generar movimientos en las tasas, pero todavía queda por comprobar cuánto de ese fondeo se transforma efectivamente en operaciones.

La segunda licitación de $200.000 millones será, en ese sentido, un nuevo indicador para medir el interés de las entidades financieras y la capacidad del mercado para absorber una mayor oferta de crédito.

Con un programa que podría alcanzar los $2 billones, el objetivo es que el financiamiento hipotecario deje de ser una herramienta de alcance reducido y pueda recuperar un papel más importante en el acceso a la vivienda, la compraventa de propiedades y la generación de actividad vinculada con la construcción.