Las dos medidas que impulsan desde la provincia de Buenos Aires para el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario bonaerense suma dos iniciativas orientadas a modificar las condiciones de acceso al alquiler y mejorar el funcionamiento administrativo de las inmobiliarias. El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires busca impulsar un proyecto de alquiler social y la implementación de la cuenta recaudadora, una herramienta destinada a evitar retenciones impositivas sobre fondos de terceros.

Las propuestas abordan dos problemáticas diferentes del sector: por un lado, los costos que deben afrontar las familias al ingresar a una vivienda alquilada y, por otro, las dificultades fiscales que enfrentan las inmobiliarias cuando administran dinero perteneciente a sus clientes.

Cuenta Recaudadora: cómo funciona el mecanismo para las inmobiliarias

Una de las medidas ya implementadas es la cuenta recaudadora, desarrollada en conjunto por ARBA, el Banco Provincia y el Colegio de Martilleros bonaerense. El mecanismo busca resolver una situación que afectaba a las inmobiliarias cuando cobraban alquileres en representación de los propietarios.

Hasta ahora, la acreditación de esos fondos en las cuentas bancarias de las agencias podía generar retenciones impositivas, pese a que el dinero no constituía un ingreso propio de la inmobiliaria, sino que pertenecía a sus clientes.

A partir de la disposición de ARBA, las cuentas especiales habilitadas para administrar fondos de terceros quedan excluidas del régimen de recaudación sobre acreditaciones bancarias. De esta manera, se busca evitar la generación de saldos a favor y la inmovilización de recursos que corresponden a los propietarios.

La medida no representa una exención impositiva general para las inmobiliarias, sino que alcanza exclusivamente a las cuentas autorizadas para gestionar fondos de terceros. Para acceder al beneficio, las agencias deben cumplir con los requisitos establecidos por el organismo recaudador y tramitar la correspondiente habilitación.

Además de reducir las distorsiones fiscales, el sistema apunta a formalizar y transparentar las operaciones vinculadas con la administración de alquileres a través del sistema bancario.

Alquiler social: el proyecto que busca reducir los gastos para ingresar a una vivienda

La segunda iniciativa es el Régimen de Alquiler Social, un proyecto que todavía debe avanzar en la Legislatura bonaerense y que tiene como objetivo disminuir los costos iniciales que enfrentan los inquilinos al momento de firmar un contrato. A diferencia de un esquema de subsidios sobre el valor mensual del alquiler, la propuesta apunta a reducir los gastos asociados a la formalización del contrato y al ingreso a la vivienda, especialmente en los segmentos de menores ingresos.

El proyecto establece como límite para acceder al régimen aquellos contratos cuyo alquiler mensual inicial no supere el sueldo básico correspondiente a la Categoría 20 de 48 horas semanales de la administración pública provincial. Según los valores de agosto de 2026, ese monto equivale a $388.050 mensuales.

Entre los principales cambios propuestos figura que los honorarios de los martilleros y corredores públicos sean abonados por los propietarios, en lugar de trasladarse a los inquilinos. También se contempla la gratuidad de los informes del Registro de la Propiedad para quienes alquilen bajo este régimen.

La iniciativa incluye, además, una revisión del límite de valuación fiscal para acceder a la exención del Impuesto de Sellos, así como la eliminación de cargos por conexión, reconexión o cambio de titularidad de los servicios públicos.

Beneficios fiscales para propietarios y adhesión de los municipios

El proyecto también contempla incentivos para los propietarios que incorporen viviendas al régimen de Alquiler Social. Entre las herramientas previstas se encuentran medidas de simplificación administrativa y beneficios fiscales, con el propósito de promover la oferta de inmuebles destinados a este segmento del mercado. A su vez, se invita a los 135 municipios de la provincia de Buenos Aires a adherir a la iniciativa mediante la implementación de exenciones de tasas y derechos locales.

Uno de los aspectos centrales de la propuesta es su aplicación territorial diferenciada. El esquema plantea contemplar las características económicas y habitacionales de cada región bonaerense, con valores de referencia y mecanismos de asistencia que puedan adaptarse a las distintas realidades locales.

De esta manera, el proyecto busca evitar la aplicación de un único criterio para todo el territorio provincial, considerando las diferencias entre los mercados inmobiliarios de los distintos municipios.

El peso del alquiler y los servicios en los ingresos familiares

El diagnóstico que sustenta el proyecto se basa en un estudio desarrollado durante tres años por el Colegio de Martilleros y la la Universidad Nacional del Noroeste de la Provincia de Buenos Aires (UNNOBA).. Según explicaron desde ambas instituciones, el gasto combinado de alquiler y servicios puede representar entre el 55% y el 60% de los ingresos familiares en determinados casos.

Este escenario constituye uno de los fundamentos de la propuesta, que busca reducir las barreras económicas para acceder a una vivienda alquilada y facilitar la formalización de los contratos.

El proyecto ya fue presentado al diputado provincial Rubén Eslaiman, quien trabaja en su transformación en una iniciativa legislativa formal. Sin embargo, todavía no tiene fecha de tratamiento, aprobación ni entrada en vigencia.

Mientras tanto, la Cuenta Recaudadora ya se encuentra operativa para las inmobiliarias que cumplan con las condiciones establecidas por ARBA, por lo que ambas medidas avanzan en distintas etapas de implementación.