La oferta de alquileres creció 317% pero pierde impulso la compraventa de inmuebles

El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de cambios, con indicadores que muestran avances en algunos segmentos y dificultades para consolidar una recuperación en otros. Mientras la oferta de departamentos en alquiler creció considerablemente durante los últimos años y mejoró el cumplimiento de los contratos, la actividad de compraventa registró una desaceleración durante el tercer trimestre de 2026.

Dos relevamientos recientes permiten observar esta dinámica desde diferentes perspectivas. Por un lado, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) presentó su informe de actividad correspondiente al período julio-septiembre, elaborado a partir de la información aportada por sus 25 instituciones miembros. Por otro, la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Mercado Libre difundieron nuevos indicadores sobre la evolución de la oferta y los precios de las propiedades en alquiler y venta en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).

En conjunto, los datos muestran que la mayor disponibilidad de inmuebles para alquilar convive con una actividad comercial menos dinámica y con diferencias importantes en la evolución de los precios según la ubicación y el tipo de propiedad.

La compraventa perdió dinamismo durante el tercer trimestre

El relevamiento de FIRA registró una caída en el índice de actividad de compraventa de viviendas, que pasó de 2,21 en el segundo trimestre a 1,34 entre julio y septiembre de 2026. La desaceleración también alcanzó al segmento comercial: el indicador correspondiente a esos inmuebles descendió de 0,24 a 0,11.

Los resultados muestran una menor intensidad de la actividad inmobiliaria respecto del trimestre anterior, tanto en el mercado residencial como en el comercial.

Sin embargo, el informe también identificó algunos movimientos positivos. El índice de actividad de compradores extranjeros pasó de 0,04 a 0,05, lo que representa una mejora moderada en la participación de inversores internacionales dentro del mercado argentino.

Aunque todavía se trata de valores acotados, el comportamiento de este indicador permite incorporar otra dimensión al análisis de la demanda inmobiliaria y el interés por las propiedades argentinas.

La oferta de alquileres aumentó más de 300% en el AMBA

Uno de los cambios más significativos de los últimos años se observa en el mercado de alquileres. Un relevamiento conjunto de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés determinó que la oferta de departamentos disponibles para alquilar en el Área Metropolitana de Buenos Aires aumentó 317% entre noviembre de 2023 y octubre de 2026.

La expansión de las publicaciones representa uno de los movimientos más importantes del mercado inmobiliario desde la derogación de la Ley de Alquileres. La mayor disponibilidad de propiedades modificó las condiciones de búsqueda y amplió las alternativas para quienes necesitan acceder a una vivienda.

Sin embargo, el crecimiento de la oferta no implicó una reducción generalizada de los valores. De acuerdo con el mismo relevamiento, los precios medianos de alquiler de departamentos en el AMBA registraron un incremento interanual del 17,9%, mientras que en las casas la suba alcanzó el 18,3%.

Las diferencias también aparecen al analizar cada sector por separado. En CABA, los alquileres de departamentos aumentaron 25,2% interanual, una variación superior a la registrada en las principales zonas del conurbano.

En septiembre, los precios de alquiler de departamentos por metro cuadrado habían mostrado incrementos interanuales del 27,1% en CABA, 23,9% en GBA Sur, 18,2% en GBA Oeste y 15,2% en GBA Norte, según la medición mensual anterior del mismo relevamiento.

La evolución refleja que el incremento de la disponibilidad de inmuebles no tuvo un impacto uniforme sobre los valores de publicación. La ubicación y las características de cada mercado continúan siendo factores determinantes.

Mejoró el cumplimiento de los contratos de alquiler

Otro de los datos relevantes del informe de FIRA está relacionado con el comportamiento de los inquilinos y la continuidad de los contratos.

Durante el tercer trimestre de 2026, el cumplimiento total de los pagos de alquileres residenciales alcanzó el 95,2%, frente al 93,3% registrado en el período anterior. Esto representa una mejora de 1,9 puntos porcentuales en el indicador. En el segmento comercial, en tanto, el cumplimiento de los pagos se mantuvo en el 94,7%.

El relevamiento también detectó una disminución de las rescisiones contractuales, tanto en viviendas como en inmuebles comerciales. Este comportamiento constituye otra señal de mayor estabilidad dentro del mercado locativo, aunque no necesariamente implica una mejora en la capacidad de acceso a la vivienda.

La evolución de estos indicadores permite observar una diferencia entre la disponibilidad de propiedades, el comportamiento de los contratos vigentes y las posibilidades económicas de los hogares para afrontar un alquiler.

Un mercado con comportamientos diferentes según el segmento

Los datos de ambos relevamientos permiten identificar una característica central del escenario inmobiliario actual: la recuperación no se produce al mismo ritmo en todos los segmentos.

Mientras el mercado de alquileres cuenta con una oferta considerablemente mayor que la registrada a fines de 2023, la compraventa todavía muestra dificultades para consolidar un crecimiento sostenido. La desaceleración registrada por FIRA durante el tercer trimestre contrasta, además, con algunos indicadores de precios y demanda que muestran movimientos positivos en determinadas zonas del AMBA.

En el segmento de venta, el relevamiento de Mercado Libre y UdeSA correspondiente a septiembre registró un incremento interanual del 1,8% en el precio mediano en dólares por metro cuadrado de los departamentos del AMBA y del 1,4% en las casas.

Sin embargo, las diferencias territoriales vuelven a ser importantes. En departamentos, los precios en dólares por metro cuadrado aumentaron 2% interanual en CABA, 3,1% en GBA Norte, 3,4% en GBA Sur y 0,5% en GBA Oeste.