Créditos hipotecarios: El dato que ilusiona a todo el mercado inmobiliario

El año 2025 quedará registrado como un punto de inflexión para el crédito hipotecario en Argentina. Después de varios años de virtual ausencia, el sistema no solo logró reactivar el financiamiento para la vivienda, sino que lo hizo con continuidad, volumen y una clara centralidad en el mercado inmobiliario urbano. Con un total estimado de entre 44.305 créditos otorgados, el período se posiciona como el cuarto mejor desde 2004, solo por detrás de los picos de 2017, 2018 y 2007.

Impacto directo en el mercado inmobiliario

Según un informe de la Fundación Tejido Urbano, en la Provincia de Buenos Aires se registraron 147.393 escrituras, con un crecimiento significativo interanual. De ese total, 23.395 operaciones se concretaron con hipoteca, equivalentes al 15,9% del mercado. Estas transacciones movilizaron USD 2.390 millones y mostraron un ticket promedio de USD 102.000. La comparación con 2024 evidencia la magnitud del cambio: ese año se habían contabilizado apenas 8.551 escrituras hipotecarias por USD 1.166 millones. El aumento en cantidad de operaciones y la baja del ticket promedio reflejan una mayor penetración del crédito en segmentos medios, con montos menores pero mayor alcance.

En términos temporales, el año mostró cierta volatilidad hacia el tramo final. Noviembre evidenció una desaceleración vinculada a la incertidumbre electoral, pero diciembre cerró con un repunte que devolvió los niveles a registros similares a julio. El pico se alcanzó en octubre, con 2.600 escrituras hipotecarias, mientras que diciembre finalizó con 2.161 operaciones, consolidando un cierre sólido.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la dinámica fue aún más intensa: se contabilizaron 69.461 escrituras, frente a 54.770 del año previo. De ellas, 13.953 incluyeron hipoteca, es decir, el 20% del total. El volumen movilizado alcanzó USD 1.420 millones, con un ticket promedio cercano a USD 101.000. En 2024 la ciudad había registrado menos de 5.000 escrituras hipotecarias y USD 600 millones, lo que dimensiona el salto de actividad.

El comportamiento del ticket promedio en la capital también mostró señales relevantes: tras descender entre junio y noviembre, diciembre marcó un quiebre abrupto con un salto de USD 89.000 a USD 113.000. Octubre volvió a liderar el dinamismo con 1.501 operaciones hipotecarias, impulsadas por decisiones adelantadas ante el escenario electoral. El cierre anual retomó niveles similares a los del inicio de 2025, consolidando un nuevo piso operativo del mercado. 

Altas hipotecarias y alcance real del rebote

El balance de altas hipotecarias permite dimensionar la magnitud del proceso. El documento de Tejido Urbano muestra que hasta septiembre, el Banco Central de la República Argentina informó 34.158 altas a personas físicas, datos solicitados por la Fundación Tejido Urbano. Las estimaciones del último trimestre ubican el total anual en torno a 44.305 créditos, consolidando a 2025 como uno de los mejores años históricos, incluso por encima de 2008.

El crédito hipotecario volvió, pero el desafío hacia adelante será sostener volumen, ampliar acceso y resolver los cuellos de botella que aún limitan el financiamiento para amplios sectores de la clase media. La discusión ya no es su existencia, sino su capacidad de escalar e incluir. 

Predominio de personas físicas y cambio estructural

Desde la perspectiva del sistema financiero, 2025 consolidó un cambio estructural: la expansión del crédito estuvo liderada por personas físicas, mientras disminuyó el peso relativo de las personas jurídicas. Este corrimiento explica tanto el crecimiento del stock como la reorientación hacia el destino vivienda.

La adquisición pasó de representar el 47% de los saldos a casi el 59% hacia noviembre, con un volumen cercano a 4 billones de pesos. Esto refleja un crédito cada vez más vinculado al acceso efectivo a la vivienda y menos orientado a usos alternativos.

El segmento de vivienda nueva, en cambio, mostró mayor volatilidad. Tras escalar del 23% al 50% entre julio de 2024 y marzo de 2025, comenzó luego un proceso de corrección y se estabilizó cerca del 35% hacia noviembre, con saldos de 1,44 billones de pesos frente a 2,62 billones de otros destinos habitacionales. El movimiento sugiere que, tras el impulso inicial, el financiamiento volvió a concentrarse en vivienda usada en un contexto de costos de construcción en alza y actividad ralentizada.

El crédito destinado a construcción mantuvo un rol marginal, con apenas el 4% de los saldos y niveles cercanos a 245 mil millones de pesos durante todo el año. Otros destinos asociados a personas físicas concentraron cerca del 15% del total, mientras que las personas jurídicas redujeron su participación hasta representar el 21,35%, con saldos por 1,47 billones. El mercado hipotecario dejó así de estar traccionado por actores corporativos y volvió a apoyarse principalmente en hogares. 

Tasas, plazos y volumen: claves del nuevo ciclo

Las condiciones crediticias acompañaron el proceso. La tasa promedio arrancó el año cerca del 5,2%, subió hasta septiembre y luego descendió por mayor cautela del sector privado y mayor participación de la banca pública. En paralelo, los plazos se extendieron de 23,6 a 25,8 años promedio, evidenciando que el plazo se convirtió en una variable clave para cumplir las relaciones cuota-ingreso exigidas por el sistema.

El volumen anual alcanzó USD 3.679 millones, con claro predominio de esquemas a tasa variable: solo USD 434 millones correspondieron a tasa fija, frente a más de USD 3.200 millones en variable. El mercado inició el año con USD 233 millones mensuales y cerró diciembre con USD 275 millones, consolidando un piso elevado de operatoria. 

2026: consolidación y desafíos estructurales

El inicio de 2026 encuentra al crédito hipotecario lejos del entusiasmo inicial del rebote, pero claramente por encima de los niveles de parálisis previos. El sistema parece haber alcanzado un piso similar al de marzo de 2025, lo que sugiere que el financiamiento dejó de depender exclusivamente de shocks coyunturales y comenzó a operar con mayor regularidad.

El protagonismo de las personas físicas seguirá siendo central. La expansión futura dependerá de cuatro factores: flexibilización del scoring bancario, rol contracíclico de la banca pública, capacidad de fondeo del sistema y nuevas herramientas regulatorias.

En ese sentido, la Comisión Nacional de Valores aprobó la Resolución General 1105, que flexibiliza el régimen de fideicomisos financieros vinculados al financiamiento inmobiliario. La norma apunta a reducir costos y tiempos operativos para estructurar vehículos asociados a hipotecas y letras hipotecarias, con el objetivo de canalizar ahorro hacia el real estate y ampliar la base de inversores.

En paralelo, el Banco de la Nación Argentina lanzó un sistema 100% digital para la gestión de créditos hipotecarios que permite iniciar trámites, cargar documentación y recibir ofertas en menos de 24 horas. La digitalización reduce barreras burocráticas, agiliza procesos y permite ganar escala manteniendo control de riesgo.

La entidad ya supera los 20.000 créditos otorgados y se consolidó como el principal actor del sistema en 2025, explicando buena parte del crecimiento. Su rol resulta determinante para sostener el piso operativo y evitar retrocesos en un contexto donde el sector privado mantiene mayor cautela.

Otro cambio relevante es la ampliación del universo de sujetos elegibles, con líneas específicas para monotributistas, posibilidad de sumar co-titulares y plazos de hasta 30 años. Estas herramientas apuntan a sectores históricamente excluidos del financiamiento hipotecario formal.

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