Expensas en CABA: superan los $324.000 y suben 38% en un año

El costo de mantener un departamento en la Ciudad de Buenos Aires continúa en ascenso y consolida una tendencia que preocupa tanto a propietarios como a inquilinos. Según un relevamiento de ConsorcioAbierto elaborado sobre más de 13.000 consorcios que utilizan su plataforma, la expensa promedio en enero alcanzó los $324.404, lo que representa una suba del 2,5% respecto de diciembre y un incremento interanual del 38,1% frente a los $234.854 registrados en enero de 2025.

El aumento mensual quedó apenas por debajo de la inflación general informada por el INDEC, que fue del 2,9%, aunque superó el ajuste del rubro Vivienda, agua, electricidad y combustibles, que avanzó 3% en el mismo período.

El comportamiento de las expensas muestra, además, una marcada disparidad territorial. En la Provincia de Buenos Aires el promedio fue de $154.506 en enero, con un incremento mensual del 1,6% y un salto interanual del 48,8%, sensiblemente superior al de la capital.

En otras jurisdicciones el patrón fue similar: en Córdoba el promedio alcanzó los $140.632 con una suba anual del 41,5%; en Santa Fe llegó a $125.049 y trepó 36,2% interanual; mientras que en Entre Ríos se ubicó en $68.847, con un aumento anual del 41,8%. Estas diferencias responden tanto a factores macroeconómicos como a variables estructurales propias de cada distrito, tales como densidad edilicia, costos de servicios públicos y características constructivas.

De acuerdo con Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, la brecha entre CABA y la Provincia no se explica sólo por los aumentos recientes sino por cuestiones de base: mayor concentración de edificios, más infraestructura y una incidencia superior de servicios en la capital.

El especialista remarca que la discusión dejó de centrarse únicamente en cuánto sube la expensa para enfocarse en cómo se compone el gasto, ya que la estructura interna de cada consorcio —su tamaño, diseño y modelo operativo— tiene un peso determinante en el valor final que pagan los propietarios.

El análisis de la composición de gastos revela que el principal rubro en CABA es el de personal y sueldos, que representa el 35% del total y llega al 37% en edificios pequeños, aunque cae al 15% en los complejos con más de 200 unidades funcionales gracias a economías de escala.

En segundo lugar aparecen los gastos operativos y de mantenimiento, con un promedio del 29%, aunque su peso crece a medida que aumenta el tamaño del edificio por la mayor necesidad de servicios como limpieza, seguridad y mantenimiento técnico. Los servicios públicos ocupan el tercer puesto con un 14% relativamente estable sin importar la escala, seguidos por gastos administrativos e impositivos (13,5%) y mantenimiento extraordinario u obras (8%).

En territorio bonaerense el patrón es similar pero con matices: los sueldos también lideran con un 36% promedio, aunque descienden al 20% en edificios grandes; los gastos operativos se ubican entre 27% y 50% y crecen con la cantidad de unidades; los costos administrativos ascienden al 17%, un nivel más alto que en la capital; mientras que los servicios públicos representan cerca del 10% y el mantenimiento extraordinario ronda el 8%.

En términos generales, los datos muestran que el peso de los salarios disminuye a medida que aumenta la escala del consorcio, mientras que los gastos operativos siguen la tendencia inversa, confirmando que la dimensión del edificio es uno de los factores más influyentes en la estructura de costos.

Otro elemento relevante es la estacionalidad. Laiuppa explica que en enero impacta el aguinaldo liquidado en diciembre, que muchas administraciones prorratean en meses posteriores, lo que eleva transitoriamente el peso del rubro salarial sin implicar necesariamente un aumento estructural permanente. Este efecto estacional puede distorsionar la comparación mensual y debe ser considerado al analizar variaciones de corto plazo.

La morosidad constituye otro indicador clave para entender la dinámica financiera de los consorcios. El informe señala que el 17% de las unidades funcionales mantiene deuda de expensas, proporción que se repite tanto en CABA como en la Provincia y que se mantuvo estable durante todo 2025. Las tasas de interés promedio aplicadas a saldos impagos fueron del 4,8% en la capital y del 6,2% en territorio bonaerense. Según el especialista, en un escenario macroeconómico más estable la mora deja de explicarse sólo por variables externas y comienza a reflejar con mayor nitidez la calidad de la gestión interna de cada edificio.

En este contexto, el desafío para los consorcios pasa por optimizar procesos y transparentar la información. Con expensas que ya superan los $300.000 promedio en CABA, cualquier ineficiencia impacta directamente en el bolsillo de los residentes. La digitalización de procesos administrativos, la automatización de recordatorios de pago y el seguimiento temprano de deudas aparecen como herramientas cada vez más relevantes para reducir costos ocultos y mejorar la salud financiera de los edificios, en un escenario donde la previsibilidad crece pero los valores continúan en alza.

El informe completo en el archivo adjunto