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Sector Inmobiliario

Sector inmobiliario: ¿Qué precios se manejaron en enero para venta y alquiler?

31/01/2023 - Se observa una estabilización de precios e enero, luego de una tendencia a la baja que viene desde mediados de 2021. ¿Qué barrio es el más barato para alquilar y comprar?
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El relevamiento de precios de la propiedad y alquileres que realizan la Universidad de San Andrés y Mercado Libre refleja que los mercados de venta de casas y departamentos en Ciudad de Buenos Aires (CABA) se encuentran a la baja desde junio del 2021 y neutro desde este mes.

En lo que a sector inmobiliario se refiere, en enero de 2023, en AMBA, el precio de venta por metro cuadrado en dólares de casas y departamentos presentó variaciones mensuales respecto a diciembre de 2022 de un -0.3% y 1.3%, respectivamente, según datos. Por su parte, se observa una caída interanual (respecto de 2022) del 6.1% y 5.9%, respectivamente.

En lo que respecta a los alquileres, se registró una suba intermensual en pesos constantes por metro cuadrado del 3% para departamentos y del 2,5% para casas. Asimismo, se observa una variación interanual de dicho precio de alquiler de casas y departamentos del -18.4% y +4%, respectivamente.

Lo que viene pasando en el mercado de alquileres

Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, se observan variaciones intermensuales (respecto a diciembre de 2022) en el precio por metro cuadrado en dólares de casas del +0,4%, en CABA, del -1,4%, en GBA Norte, del +0,4% en GBA Sur y del -0,6%, en GBA Oeste.

Por su parte, en el mercado de departamentos, en enero de 2023, se observan variaciones en el precio en dólares por metro cuadrado del +1,4% en CABA, del +2,5% en GBA Norte, del +0,6% en GBA Sur, y del -0,5% en GBA Oeste, relativo a diciembre de 2022.

La dinámica de los precios de venta

La evolución reciente de los indicadores de precios de venta (por metros cuadrados y en dólares) parecería estar sugiriendo un cierto freno en la caída de precios en el mercado de departamentos a la venta, con excepción de GBA Oeste.

Al considerar las variaciones interanuales (enero de 2023 respecto a enero de 2022), se observan caídas del precio en dólares por metro cuadrado de casas del 8% en CABA, del 4,5% en GBA Norte, del 6.7% en GBA Sur y del 8% en GBA Oeste.

Por su parte, las caídas interanuales de dicho precio de venta para el caso de los departamentos, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron de 6%, 3%, 3% y 7,7%, respectivamente, con respecto a enero de 2022.

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en enero de 2023, relativo a diciembre de 2022, la variación del precio de alquiler en pesos constantes por metro cuadrado de casas fue de +6,2% en CABA, +4,1% en GBA Norte, +3,6% en GBA Sur y +1,4% en GBA Oeste.

Por su parte, en el caso de departamentos, la variación intermensual (respecto a diciembre de 2022) de dicho precio en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de +2,2%, +8,4%, +1,6% y +1%, respectivamente.

Tomando las variaciones interanuales (enero de 2023 con respecto a enero de 2022), se observa una variación del precio de alquiler en pesos constantes por metro cuadrado de casas del -10,8% en CABA, del -19,6% en GBA Norte, del +0,6% en GBA Sur y del -12,3% en GBA Oeste. Por su parte, interanualmente, dichos precios de alquiler para el caso de los departamentos registraron aumentos en CABA, GBA Norte y GBA Sur del 12,8%, 13,7% y 3,1%, respectivamente, mientras que en GBA Oeste se registraron caídas del 4.6%.

De los resultados mencionados, cabe destacar que el aglomerado de AMBA donde se registró la mayor caída interanual del precio de alquiler en pesos constantes por metro cuadrado de casas es GBA Norte. Dicha caída se debe tanto a un aumento en la oferta de casas en alquiler del 63,3%, como también, a una caída en la demanda por este tipo de propiedades del 30,9%, comparando en ambos casos enero de 2023 con enero de 2022.

Otro factor relevante es que este mercado presenta una alta dolarización (donde en enero del 2023, el 87,1% de los avisos de casas para alquiler en GBA norte se encuentran publicados en dólares).

Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se observa que el barrio de CABA donde se observó el mayor aumento interanual del precio de alquiler en pesos constantes por metro cuadrado de departamentos fue Palermo (50%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación interanual de dicho precio de alquiler de casas y departamentos ocurrió en La Plata (14,5% y 31,6%, respectivamente).

El barrio más barato en CABA

En relación a las variaciones interanuales (es decir, enero de 2023 respecto a enero de 2022), en AMBA, se observan variaciones del -18,4% en el mercado de casas y del +4% en el mercado de departamentos.

Tomando en cuenta los precios por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por metro cuadrado de casas ocurrió en Villa del Parque, con una variación negativa del 14%.

En cambio, para departamentos, la mayor caída se observa en Villa Lugano, con una variación de -12,5%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registró la mayor caída del precio de venta en dólares por m 2 de casas fue La Matanza (-10.5%), en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurrió en Merlo (-10.5%).

En enero de 2023, el precio mediano de alquiler en pesos constantes por metro cuadrado (es decir, en términos reales) en AMBA subió un 3% para el caso de las casas y del 2,5% en el caso de los departamentos, con respecto a diciembre de 2022.


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