Suba de aquileres en el Gran Buenos Aires: Radiografía de precios y rentabilidad zona por zona

De acuerdo a un relevamiento basado en los avisos publicados en Zonaprop, el precio medio de un alquiler en GBA oeste y sur aumentó un 2,4% solo en abril, acumulando un significativo incremento anual del 16,4%, superando la inflación (10,9%). En términos reales, el aumento en este período fue del 5,5%. En los últimos doce meses, los valores de los alquileres subieron un 71,6%, 25,2 puntos porcentuales por encima de la inflación (46,4%).

Un departamento de dos ambientes y 50 m2 se alquila, en promedio, por $475.946 mensuales en esta zona, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los $628.468 mensuales.

Dentro de GBA oeste-sur, Sáenz Peña lidera el ranking de barrios con la oferta de alquileres más cara, con un precio medio de $582.981 mensuales. Le siguen Ituzaingó ($579.066 mensuales) y Santos Lugares ($573.523 mensuales). En contraste, Luis Guillón presenta los alquileres más económicos, con un precio medio de $327.955 por mes, seguido por Gregorio de Laferrere ($367.475 por mes) y Paso del Rey ($368.687 por mes). Este panorama refleja la diversidad del mercado inmobiliario en la región.

En cuanto a GBA norte, el precio del alquiler registró un aumento del 2,7% en abril, acumulando un incremento del 13,4% en lo que va de 2025, superando la inflación en 3,5 puntos porcentuales (incremento real del 2,5%). En comparación con abril de 2024, los valores de los alquileres son un 54,7% más elevados, aunque por debajo del incremento observado en GBA oeste-sur.

El precio medio de un departamento de dos ambientes en GBA norte se sitúa en $593.470 mensuales, mientras que uno de tres ambientes alcanza los $825.296 mensuales. El mercado de alquileres en esta zona también muestra variaciones significativas entre barrios.

Florida se destaca como el barrio más caro para alquilar en GBA norte, con un precio medio de $716.711 mensuales, seguido por Olivos ($706.739 mensuales) y Vicente López ($672.260 mensuales). Por otro lado, José León Suárez ofrece los alquileres más económicos, con un precio medio de $429.446 mensuales, seguido por Villa Lynch ($437.183 mensuales) y Pilar ($473.921 mensuales).

Mercado de compra-venta: Persiste la tendencia alcista

El valor del metro cuadrado en GBA oeste - sur experimentó un leve aumento del 0,1% en abril, alcanzando los U$S 1.620. En el primer cuatrimestre, los precios de venta acumulan un incremento del 0,9%, y en los últimos doce meses, una subida del 1,8%, inferior al 3% registrado en GBA norte. Actualmente, el precio se encuentra un 17,9% por debajo del máximo de julio de 2019 (U$S 1.974). El mercado inmobiliario de compraventa muestra una recuperación gradual.

Un departamento de dos ambientes en GBA oeste-sur tiene un valor promedio de U$S 81.381, mientras que uno de tres ambientes se ubica en U$S 116.960.

Tristán Suárez lidera los barrios más caros para la compra en GBA oeste-sur, con un precio de U$S 2.840/m2, seguido por Don Bosco (U$S 2.549/m2) y Villa Udaondo (U$S 2.523/m2). En contraste, San José (U$S 474/m2), Don Orione (U$S 652/m2) y Parque San Martín (U$S 704/m2) son las opciones más económicas en este segmento del mercado inmobiliario.

En GBA norte, los precios de venta subieron un 0,8% en abril, acumulando un incremento del 3% en 2025. El metro cuadrado tiene un valor actual de U$S 2.298, un 4,5% por debajo del valor en CABA (U$S 2.407). En los últimos doce meses, el aumento fue del 5,2%, y desde el cambio de tendencia en noviembre de 2023 (U$S 2.161), el crecimiento alcanza el 6,3%. El mercado de compraventa de inmuebles en GBA norte presenta una dinámica positiva.

Un departamento de dos ambientes y 50 m2 en GBA norte se vende en aproximadamente U$S 112.606, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 tiene un valor de U$S 172.250.

La Lucila encabeza la lista de los barrios más caros para la compra en GBA norte, con un precio medio de U$S 3.525/m2, seguido por Vicente López (U$S 3.518/m2) y Olivos (U$S 3.087/m2). En contrapartida, Barrio Infico (U$S 912/m2), José C. Paz Centro (U$S 989/m2) y José C. Paz Oeste (U$S 991/m2) registran la oferta más económica para la compra en esta zona del mercado inmobiliario.

¿Qué barrios ofrecen mayor rentabilidad en alquileres?

En GBA oeste-sur, la relación alquiler/precio se mantiene estable en un 6,05% anual. Se necesitan 16,5 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 31% menos que hace un año. La rentabilidad en el mercado inmobiliario varía por zona.

Villa Tesei se destaca como el barrio con mayor rentabilidad para inversores, con un retorno bruto del 8,3%. Le siguen La Tablada (8,1%) y Paso del Rey (8%). En contraste, Adrogué (5%), Lomas de Zamora (5,1%) y Luis Guillón (5,3%) presentan la menor ventaja rentable en alquileres.

En GBA norte, la relación alquiler/precio sube al 5,07% anual. Actualmente, se requieren 29,7 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 20% menos que hace un año. La rentabilidad de los alquileres también muestra diferencias en esta región del mercado inmobiliario.

Belén de Escobar lidera en rentabilidad en GBA norte, con un retorno bruto del 7,9%, seguido por San Miguel (7,7%) y San Andrés (7,3%). La Lucila, en cambio, presenta la menor rentabilidad, con un 3,8%, seguida por Vicente López (3,8%) y Nordelta (4,3%).