Alquileres: ¿Quién debe hacerse cargo de los arreglos en la propiedad?

Luego de la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del presidente Javier Milei, se abrió el juego para que inquilinos y propietarios definan entre ellos la forma en la que se pactan los contratos.

Ahora bien. Uno de esos puntos que hay que conversar y tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler es definir quién se hará cargo de las reparaciones. En ese sentido, hasta la existencia de la ley, todos los arreglos corrían por cuenta del propietario, a menos que lo que se rompiera fuese por mal uso del inquilino. 

Con el decreto que derogó la Ley de Alquileres, muy festejado por todo el mercado inmobiliario, estas reglas dejaron de obligatorias y sólo quedarán libertadas a lo que pacten propietarios e inquilinos. Es decir, como en el caso del plazo y del índice de ajuste, en las reparaciones también se puede pactar libremente quién paga cada rotura o arreglo que haya que hacer. Según cuentan los analistas, si esto no se deja asentado en el contrato, automáticamente regirá lo establecido antes del DNU.

Entonces: ¿Qué pasa con los arreglos? 

El punto más caliente de este tema en vigencia de la ley era el de las reparaciones urgentes, que eran obligatorias y ahora dejaron de serlo. Lo que se establecía antes del DNU era que si, por ejemplo, el departamento se empezaba a inundar, el inquilino o el administrador le debían avisar cuanto antes al propietario. 

Si a las 24 horas el locador no enviaba un profesional para solucionar el problema, el inquilino tenía derecho a contratar a alguien por su cuenta y cargarle el gasto al propietario o bien descontarlo del alquiler del mes siguiente.

Esto provocaba, en algunos casos, que el inquilino no analizara el mercado en busca de la opción más profesional o el mejor costo, hecho que perjudicaba al propietario o a su inmueble.

“Ahora, se puede poner en el contrato que el inquilino pague la reparación, no a costa del propietario, o que, en lugar de ser 24 horas el plazo de respuesta del propietario, sea 48 o 72 horas, o lo que decidan, o que no se descuente del alquiler, sino que el propietario haga el reembolso al inquilino en determinado plazo”, aconsejan los abogados.

Fernando Belvedere, titular de Belvedere Propiedades, sostuvo que en el mundo del alquiler, las responsabilidades no deberían ser motivo de conflicto, sino de claridad”

“Una línea básica: las reparaciones estructurales o de mantenimiento general son del propietario; las de desgaste por uso, del inquilino. Pero lo importante no es repetir el manual, sino entender el contexto” agregó.

Alquileres y reparaciones de la propiedad: Usos y constumbres actuales

A pesar de que la derogación de la Ley de Alquileres trajo vía libre para que los propietarios e inclulinos tengan que pactar entre ellos, los usos y constumbres indican que el inquilino se debe hacer cargo de las reparaciones menores y los arreglos por el desgaste normal de uso. 

En cambio, las reparaciones estructurales, arreglos que impidan el uso normal del inmueble, reparación o cambio de electrodomésticos que estaban incluídos en el contrato, el propietario es el encargado.

El propietario debe responder en un plazo razonable y si no lo hace el inquilino puede reparalos y solicitar los descuentos por los arreglos en el monto del alquiler, con las facturas y comprobantes corresponientes. 

"En Belvedere Propiedades trabajamos desde hace años con una consigna clara: el contrato tiene que ser una hoja de ruta, no una trampa. Si las reglas están bien planteadas desde el inicio y ambas partes sienten que fueron escuchadas, los desacuerdos se reducen al mínimo", sostuvo Fernando Belvedere .

"Hoy, más que nunca, la transparencia y la comunicación son el verdadero diferencial. Porque alquilar no es solo firmar un papel: es construir un vínculo de confianza", concluyó