El mercado inmobiliario enfrenta el desafío del alto costo de construcción y el freno del crédito hipotecario

Luego de los fuertes retrocesos observados a comienzos de 2026, distintos indicadores comenzaron a mostrar señales de cierta estabilización de la industria de la construcción, aunque todavía lejos de los niveles alcanzados durante el año pasado. Ese es uno de los principales diagnósticos que surge del último informe Metadato elaborado por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU+AEV), que analiza la evolución del mercado inmobiliario, la actividad de la construcción y las principales variables económicas del sector.

Uno de los datos más relevantes es que los despachos de cemento y el Índice Construya lograron recuperar parte del terreno perdido desde marzo y se mantuvieron relativamente estables entre abril y junio. Sin embargo, ambos indicadores permanecen más de un 14% por debajo de los mejores registros alcanzados durante 2025, lo que refleja que la recuperación todavía es parcial y continúa dependiendo de proyectos privados, especialmente de desarrollos de mayor categoría.

El empleo registrado en las empresas constructoras también exhibe un comportamiento moderadamente positivo. Durante los primeros meses del año mostró un crecimiento del 0,46% respecto del promedio de 2025, aunque todavía se encuentra un 17,62% por debajo de los niveles registrados en 2023, una diferencia que evidencia el impacto que tuvo la desaceleración de la actividad sobre el mercado laboral del sector.

Construir en dólares sigue siendo uno de los principales problemas

El informe identifica al costo de construcción como uno de los mayores desafíos para el negocio inmobiliario, un punto muy importante que va en línea con las conclusiones que los desarrolladores abordaron en el marco del Coloquio de Acceso a la Vivienda en BATEV 2026. 

Entre marzo y junio el costo medido en dólares aumentó 4,41%, mientras que desde el promedio registrado en 2018 acumula un incremento del 77,25%. En contraste, el precio de venta de las unidades en pozo avanzó apenas 5,40% en el mismo período, una diferencia que continúa comprimiendo los márgenes de rentabilidad de los desarrolladores y dificulta el lanzamiento de nuevos proyectos.

El estudio también advierte que el costo de construcción crece por encima de la evolución de los salarios, situación que complica aún más el acceso a la vivienda y limita la capacidad de compra de amplios sectores de la población.

Los precios mantienen una tendencia estable mientras cae la rentabilidad

En el segmento residencial, el valor de las unidades en pozo continúa creciendo por encima del precio de las viviendas terminadas, ampliando la diferencia entre ambos mercados. Al mismo tiempo, el precio de las propiedades usadas prácticamente se estabilizó durante el último trimestre.

La rentabilidad de los alquileres, en cambio, mostró una leve caída como consecuencia de la suba del dólar registrada durante junio, mientras que la oferta de viviendas en alquiler volvió a crecer desde marzo y acumula una recuperación superior al 18% en pocos meses.

El crédito hipotecario pierde impulso

Uno de los puntos que más preocupa al sector y que refleja el informe Metadato es la desaceleración del mercado hipotecario. Después del fuerte crecimiento registrado durante buena parte de 2025, las escrituras con hipoteca comenzaron a disminuir y el informe atribuye este comportamiento al endurecimiento de las condiciones impuestas por las entidades financieras para acceder a los préstamos.

En mayo de 2026 las escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires descendieron 3,12% respecto del mismo mes del año anterior, mientras que las hipotecas registraron una fuerte caída interanual del 54,85%, un indicador que refleja el menor dinamismo del financiamiento para la compra de viviendas.

Pese a ello, el documento señala un dato alentador: el costo del financiamiento hipotecario comenzó a reducirse. Entre enero y junio la tasa nominal anual considerada para el indicador pasó del 13,90% al 9,50%, lo que permitió disminuir casi un 19% el valor de la cuota hipotecaria. No obstante, el informe aclara que el endurecimiento de los requisitos bancarios y los mayores tiempos de aprobación continúan ralentizando la originación de nuevos créditos.

Un escenario de mayor estabilidad, pero con desafíos pendientes

El relevamiento de CEDU+AEV muestra un mercado que dejó atrás la etapa de mayor deterioro, aunque todavía enfrenta importantes desafíos para consolidar una recuperación sostenible.

La estabilización de la actividad, la mejora del empleo y la reducción del costo financiero aparecen como señales positivas, pero el elevado costo de construir en dólares, la menor rentabilidad de los proyectos y las dificultades para acceder al crédito siguen condicionando la evolución del sector inmobiliario durante la segunda mitad de 2026.

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