El nuevo mapa del mercado inmobiliario porteño

Durante años, el mercado inmobiliario argentino funcionó bajo una dinámica particular: propietarios que podían sostener sus inmuebles en venta sin urgencia, compradores con escasas alternativas de inversión y valores de publicación que, muchas veces, respondían más a expectativas personales que a referencias concretas de mercado. Hoy el escenario cambió.

Después de un largo período de caída de valores reales, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires empezó lentamente a mostrar señales de recuperación. Sin embargo, sería un error pensar que “subió todo”.

La realidad actual es bastante más sofisticada y selectiva. Lo primero que se percibe en el mercado es que volvió la demanda. Hay más consultas, más visitas y más operaciones que hace uno o dos años. Se reactivó especialmente el segmento de usados bien ubicados y departamentos de ticket medio, donde el comprador vuelve a detectar oportunidades después de mucho tiempo de espera.

Pero junto con esa recuperación apareció otro fenómeno igual de importante: la enorme diferenciación entre productos. Hoy conviven dos mercados completamente distintos dentro de la misma ciudad.

Por un lado, están las propiedades bien presentadas, recicladas, luminosas, con buena planta y precios coherentes. Ese tipo de producto encuentra demanda rápidamente y, en algunos casos, ya logró recuperar entre un 5% y un 10% de valor respecto de los mínimos recientes.

Por otro lado, están las propiedades que quedaron desactualizadas. Departamentos que fueron publicados pensando en un mercado que ya no existe, con valores fuera de referencia o sin adaptación a las nuevas exigencias del comprador actual. En esos casos, las consultas caen drásticamente y las negociaciones vuelven a ser agresivas.

El comprador cambió mucho más de lo que muchos propietarios imaginan. Hoy es un comprador informado, que compara, analiza expensas, calidad constructiva, orientación, luz natural y estado general. Ya no alcanza simplemente con “tener metros” o estar en una buena ubicación. El mercado se volvió más profesional y mucho más competitivo. También empieza a consolidarse algo que durante mucho tiempo estuvo distorsionado: la importancia del precio de publicación.

En los últimos años se naturalizó publicar propiedades muy por encima del valor real de mercado para luego negociar grandes descuentos. Hoy eso empieza a jugar en contra. Una propiedad mal posicionada pierde visibilidad rápidamente y muchas veces termina “quemándose” en los portales.

En cambio, las unidades correctamente valuadas desde el inicio son las que concentran la demanda y generan mejores cierres. En alquileres ocurre algo similar. Después de años de una oferta extremadamente limitada, el mercado comenzó a normalizarse lentamente. Hay más unidades disponibles, aunque los departamentos bien ubicados y listos para entrar siguen alquilándose con rapidez, especialmente en barrios premium de la ciudad.

Otro punto interesante es el regreso gradual del inversor. Todavía de manera moderada, empiezan a aparecer compradores que vuelven a mirar el ladrillo como reserva de valor de largo plazo. Principalmente en propiedades con potencial de reciclaje, tickets competitivos o zonas consolidadas de Buenos Aires que históricamente tuvieron buena demanda. De todas formas, el mercado actual ya no permite estrategias pasivas.

La etapa de simplemente esperar que “todo suba” parece haber quedado atrás. Hoy la diferencia la generan la calidad del producto, la estrategia comercial, la presentación y la lectura correcta del momento.

La Ciudad de Buenos Aires sigue teniendo uno de los mercados residenciales más atractivos de la región, pero probablemente haya entrado en una nueva etapa: una etapa más racional, más selectiva y mucho más profesional.

Francisco Altgelt es presidente de Algelt Negocios Inmobiliarios