2026: el año que puede redefinir el valor de los terrenos en Buenos Aires

La Ciudad de Buenos Aires cambia lento. No hay un anuncio puntual que mueva todo, sino señales que, cuando empiezan a acumularse, marcan un cambio de clima. Después de varios años sin esa sincronía, 2026 aparece como un año donde el mercado vuelve a ordenarse.

Los últimos dos años fueron buenos para comprar tierra. Aun con un costo de construcción alto, que dejó a muchos desarrolladores sin margen aparente, hubo quienes, apoyados en incidencias atractivas , apostaron a que el contexto iba a mejorar. Y esa apuesta empieza a verse: vuelven las compras (aunque con cautela) y los ejes que ya venían activos se siguen estirando.

No es un boom ni una ola generalizada. Parece ser un reacomodamiento más selectivo que empieza a darle forma al clima del año que viene.

Qué podemos esperar

Pensar que 2026 nos va a traer una suba generalizada es ambicioso. Lo más razonable sería esperar un crecimiento moderado. Si se logra que los costos dejen de variar de forma tan brusca y se sostiene el interés creciente de la demanda, el mercado debería encontrar un ritmo más previsible. La lógica del desarrollo vuelve a apoyarse en ecuaciones que hasta hace poco estaban desfasadas: un cruce costo–precio más razonable y un nivel de actividad que crece de forma estable, sin depender de un shock externo.

Ese escenario también puede marcar diferencias más claras dentro de cada zona. El valor podría depender mucho más del lote que de la etiqueta del barrio. La geometría, la profundidad, la proporción del terreno y la relación con lo ya construido vuelven a tener un peso concreto en la decisión. La ciudad no necesariamente se va a mover de manera pareja: algunas áreas pueden consolidarse, otras quedar en pausa y otras estirarse un poco más.

En paralelo, los ejes que venían creciendo probablemente encuentren continuidad. No es esperable que aparezcan centralidades nuevas de un día para el otro; lo que sí puede verse es la expansión progresiva de ejes ya activos, donde la infraestructura acompaña y la demanda convalida. En síntesis, el mercado vuelve a mirar la viabilidad real: no lo que podría pasar “si todo mejora”, sino lo que hoy permiten los números y la posibilidad efectiva de cada parcela.

Comparativas con ciclos anteriores

Cada vez que el mercado muestra señales de movimiento aparece el recuerdo de 2016–2018. Es lógico: fue el último ciclo fuerte. Pero las condiciones que lo hicieron posible no son las mismas que tenemos hoy.

Aquel momento estuvo marcado por un elemento que ordenó todo lo demás: el crédito hipotecario. Al abrirse esa puerta, miles de familias pudieron comprar, los precios del metro terminado subieron y la tierra se valorizó por arrastre. Fue un ciclo rápido: así como creció, también cayó, impulsado por expectativas y por un motor de demanda muy concreto. La ciudad se movió de manera pareja porque había un combustible común para todos.

El escenario actual parece ser más sobrio. Todavía no hay crédito masivo ni un empuje externo capaz de encender todo al mismo tiempo. Lo que empieza a moverse ahora nace de factores más lentos: costos que dejan de escalar, precios que se estabilizan y desarrolladores que vuelven a mirar proyectos donde la ecuación empieza a cerrar.

Por eso la dinámica que viene se parece menos a un "rebote" y más a un acomodamiento gradual. Si 2016–2018 fue velocidad y expansión, el año entrante tiene más chances de ser un período de crecimiento progresivo. Cambios más puntuales, menos dependientes de una demanda final ya validada y más anclados en el potencial de cada proyecto.

Esto no quita que entre 2026 y 2027 externalidades positivas hagan que la demanda crezca con más fuerza y termine acelerando el proceso, pero el punto de partida es distinto.

Expectativas según proyecciones de zonas

Sin hacer un listado exhaustivo de barrios, lo que aparece con más claridad es un patrón común: la ciudad se estira donde ya había señales de movimiento. Corredores como el que une Núñez, Saavedra y Villa Urquiza siguen mostrando continuidad, apoyados en obra pública reciente, mejor accesibilidad y un tejido que todavía admite completamiento. No es que la ciudad cambie de eje, sino que profundiza los que ya funcionan.

También hay zonas donde la posibilidad está, pero la ecuación económica todavía no termina de cerrar. En parte del sur - como algunos sectores de Parque Patricios o Nueva Pompeya - la normativa permite crecer, pero los precios del producto terminado aún no acompañan. Son áreas que no retroceden, pero tampoco terminan de activar.

Y existen tramos intermedios: sectores que hace una década estaban fuera del radar y hoy empiezan a integrarse de forma natural, como partes de Agronomía, Paternal o los bordes de Chacarita hacia el noroeste. No por un salto brusco, sino por continuidad del desarrollo. Lo que se forma no es un mapa nuevo, sino una versión más nítida del que ya existe, donde las diferencias entre un sector y otro se vuelven más visibles.

Cómo se ordena la ciudad de cara a 2026

Después de varios años de quietud, el año entrante aparece como un punto donde el crecimiento de la ciudad puede volver a ordenarse, no por un motor único ni por una señal explosiva, sino por una serie de ajustes que empiezan a alinearse. El mercado deja atrás la lógica del “todo o nada” y entra en una etapa más moderada, donde los movimientos son más sostenidos, más prudentes y, sobre todo, más legibles.

La suba no debería ser generalizada, pero sí van a aparecer cambios concretos: continuidad en los ejes que ya venían activos, diferencias más claras entre zonas y un regreso a la pregunta que realmente ordena al desarrollo urbano: qué puede pasar en cada lote según su posibilidad real. En una ciudad donde siempre conviven la incertidumbre y la oportunidad, esa lectura más precisa puede ser la diferencia entre esperar y actuar a tiempo.

El autor es director de Terres, plataforma inmobiliaria argentina dedicada a terrenos