Alquileres: Los valores muestran una desaceleración interanual en Capital Federal

Un mercado que se estabiliza, pero aún mantiene incrementos por encima del costo de vida

El comportamiento de los precios de alquiler en la Ciudad durante noviembre confirma una tendencia que comenzó a observarse en la segunda mitad del año. Según el relevamiento de Zonaprop, los alquileres aumentaron 2,2% mensual, un ritmo menor en comparación con meses previos. En el acumulado de 2025, la suba alcanza 32,6%, lo que implica un crecimiento que todavía supera a la inflación del mismo período (27,2%), aunque ya sin la dinámica explosiva vista los años anteriores.

La variación interanual del 35,6% muestra un cambio sustancial en el comportamiento del mercado. Si bien continúa por encima de la inflación (31%), queda muy por debajo del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que ronda el 40%. Pero, sobre todo, representa una caída abrupta respecto del incremento de más del 90% que se había registrado entre octubre de 2023 y octubre de 2024. Esta desaceleración no implica que alquilar sea barato, pero sí muestra un mercado que empieza a normalizarse tras un contexto de altísima presión inflacionaria y fuerte distorsión entre oferta y demanda.

Cuánto cuesta alquilar hoy en CABA: valores por tipo de unidad

El informe destaca que un monoambiente en CABA se alquila en promedio por $624.727 al mes. Para quienes buscan un departamento de dos ambientes, el valor asciende a $729.916 mensuales, mientras que un tres ambientes se ubica en torno a los $987.205. Estas cifras continúan siendo elevadas en relación con los ingresos promedio, pero muestran incrementos moderados en comparación con los saltos de años anteriores.

En cuanto a la geografía de precios, la brecha entre los barrios más caros y los más económicos sigue siendo muy amplia. Puerto Madero se afianza como la zona más exclusiva, con alquileres que superan los $1.238.000 mensuales, reflejando un mercado premium prácticamente desconectado de las dinámicas del resto de la Ciudad. Le siguen Núñez y Palermo, dos zonas de alta demanda por su accesibilidad, oferta cultural y cercanía a polos laborales.

En contraposición, Lugano continúa como el barrio más accesible con valores promedios de $584.087, seguido por Constitución y Floresta. Estas zonas suelen presentar mayor disponibilidad de unidades y una demanda más contenida, lo que ayuda a mantener precios más competitivos.

El mercado de venta muestra estabilidad tras la recuperación pospandemia

A diferencia del comportamiento de los alquileres, el precio del metro cuadrado para compra-venta en CABA se mantiene estable y sin sobresaltos. En noviembre, el valor promedio no mostró variaciones respecto a octubre y continúa en USD 2.450. Esta estabilidad es consistente con la tendencia de los últimos meses, en un mercado que dejó atrás su piso histórico en 2023 y ahora se mueve con incrementos moderados.

Durante 2025, los precios acumulan una suba del 5,4%, mientras que en la comparación interanual con octubre de 2024, los valores se encuentran 5,6% por encima. Actualmente, el precio medio se posiciona 13,9% arriba del mínimo alcanzado en junio de 2023, cuando el metro cuadrado llegó a USD 2.151, uno de los niveles más bajos de los últimos años.

Los valores promedio por tipo de unidad también reflejan esta estabilidad: un monoambiente ronda los USD 107.493, un departamento de dos ambientes USD 129.505 y uno de tres ambientes USD 178.855. Esta calma en el segmento de compra se explica por un equilibrio entre oferta abundante, demanda más selectiva y un mercado que ya no atraviesa los vaivenes inflacionarios extremos del período 2020–2023.

Los barrios más caros y más económicos para comprar en CABA

En el ranking de precios por metro cuadrado, Puerto Madero sigue liderando cómodamente con valores que alcanzan los USD 6.144/m². Palermo y Núñez completan el podio, consolidándose como zonas de alta cotización por su perfil residencial y su cercanía a áreas comerciales, parques y servicios.

En el otro extremo, Lugano se mantiene como la opción más económica de la Ciudad, con un valor promedio de USD 1.091/m². Le siguen Nueva Pompeya y La Boca, barrios que, pese a tener precios bajos, continúan atrayendo inversores por su potencial de desarrollo y su capacidad de generar rentas más elevadas.

Las escrituras crecen y vuelven los créditos hipotecarios

La recuperación del mercado inmobiliario también se refleja en la cantidad de operaciones concretadas. De acuerdo con el Colegio de Escribanos, en octubre se realizaron 7.018 escrituras de compraventa de inmuebles, un número que representa un crecimiento del 17% respecto al mismo mes del año anterior. Esta cifra también es 2,7 veces mayor que el mínimo registrado en septiembre de 2020, en plena pandemia.

Un dato relevante es el aumento en las operaciones con crédito hipotecario, que alcanzan el 21% del total. Esto marca una mejora en el acceso al financiamiento y sugiere una recomposición de la demanda, especialmente entre sectores medios que durante años se alejaron del mercado por falta de alternativas de crédito.

Construcción: el costo retoma su senda alcista en dólares

Después de varios meses de altibajos, el costo de construcción en dólares vuelve a subir y registra un incremento del 4,7% en noviembre. Con esta variación, los costos ya se encuentran 105% por encima del nivel de octubre de 2023, cuando tuvieron lugar las elecciones presidenciales. De esta manera, construir hoy en Argentina cuesta aproximadamente tres veces más que en 2020, momento en el que los valores tocaron su piso histórico.

Este incremento afecta tanto a desarrolladores como a particulares que buscan construir, y explica en parte la moderación de nuevos proyectos ante la incertidumbre cambiaria.

Precios de casas: un segmento que se mantiene firme y con subas moderadas

El mercado de casas continúa mostrando mayor firmeza que el de departamentos. El precio promedio del metro cuadrado se ubica en USD 1.825, estable desde septiembre, aunque con una suba acumulada del 5,9% en 2025, superior a la de los departamentos. En los últimos doce meses, el incremento alcanza el 6,3%.

Una casa con tres dormitorios se valúa en aproximadamente USD 299.894, mientras que una de cuatro dormitorios se ubica cerca de los USD 490.472. En cuanto al ranking por barrio, Palermo lidera con un valor promedio de USD 3.269/m², seguido por Belgrano y Recoleta. En el extremo opuesto se encuentra La Boca, que continúa como la zona más económica para este tipo de propiedades, con valores apenas por encima de los USD 700/m².

Dónde conviene invertir: los barrios con mejor rentabilidad en 2025

La relación entre alquiler y precio mejora en noviembre y se ubica en 4,98% anual. Actualmente, se necesitan 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un plazo ligeramente mayor que el registrado un año atrás.

Los barrios con mayor rentabilidad siguen siendo los ubicados en el sur de la Ciudad. Lugano encabeza el ranking con un retorno bruto del 8,8%, seguido por Nueva Pompeya (8%) y La Boca (7,2%). Estos porcentajes superan ampliamente los rendimientos de los barrios premium, donde la rentabilidad cae de manera pronunciada. Puerto Madero, por ejemplo, tiene un retorno de apenas 3,3%, mientras que Palermo y Núñez se ubican en torno al 4%.

Esta distribución sugiere un mercado donde el inversor puede obtener mejores ingresos en zonas históricamente postergadas, mientras que los barrios de mayor precio privilegian la revalorización del capital antes que la renta mensual.