Los créditos hipotecarios dinamizan el mercado inmobiliario pero los bancos cambian condiciones en forma permanente

Todo el mercado inmobiliario festeja el crecimiento de los créditos hipotecarios UVA, los escribanos dan a conocer números muy positivos para el sector. Sin embargo, los bancos cambian las condiciones en forma constante:  Tasas de interés y requisitos en el ojo de la tormenta .

Más allá del fuerte debate que existe en torno de los créditos hipotecarios UVA, lo cierto es que crecieron y dinamizaron el mercado inmobiliario. Sin embargo, durante el último mes, al menos 15 bancos ajustaron sus condiciones crediticias, algunos por tercera o cuarta vez en lo que va del año. La escalada no es menor: varias entidades ya manejan tasas que superan el 10% nominal anual, a lo que debe sumarse la temida actualización por UVA, es decir, por inflación.

Alguno de los bancos que ofrecen créditos hipotecarios UVA

El informe más reciente de la consultora Empiria muestra un panorama complejo y desigual entre bancos públicos y privados. Por ejemplo:

-Banco Provincia, que no ofrece líneas UVA, propone tasas del 41% (clientes) y 42% (no clientes) a 20 años, una rareza frente al resto del mercado.

 -Banco Nación sostiene una tasa UVA del 4,5%, pero solo para clientes, y con un tope de aumento de 1,5 puntos porcentuales.

 -Banco Ciudad ofrece microcréditos con tasas del 4,5%, mientras que Banco del Chubut lidera con una de las tasas más bajas del mercado: 3,5% para clientes.

En contraste, los bancos privados endurecieron sus políticas: Galicia y BBVA escalan hasta 12,5% para no clientes, Macro llega al 11,5%, y entidades como Patagonia, Credicoop y Supervielle superan el 10% para nuevos solicitantes.

Incluso bancos digitales como Brubank, que habían ingresado con fuerza al mercado, hoy manejan tasas del 8,5% para clientes y 9% para no clientes, lejos de los valores iniciales.

Créditos hipotecarios UVA: El impacto de las cuotas

El efecto inmediato de esta suba es el aumento significativo de la cuota inicial y del ingreso mínimo requerido. Dado que casi todos los bancos imponen una relación máxima entre cuota e ingreso del 25%, cada punto porcentual extra en la tasa eleva el esfuerzo financiero del solicitante.

Por ejemplo, para un crédito de 200 millones de pesos a 20 años, la cuota inicial puede trepar fácilmente por encima de los 800.000 pesos mensuales, según la tasa aplicada y el banco elegido. A eso se suma el requisito de ingresos: en muchos casos, se necesitan más de 3 millones de pesos mensuales para calificar.

Además, la mayoría de las líneas actuales no cubren la totalidad de la vivienda, ya que financian entre el 70% y 80% del valor total, obligando al solicitante a tener un importante ahorro previo para cubrir el anticipo.

Créditos hipotecarios UVA:  Monto máximo que ofrecen los bancos y plazos

En cuanto al plazo máximo, la mayoría de las líneas hipotecarias se extienden a 20 años, aunque algunos bancos como Nación, BBVA, Santander, Galicia, Banco del Sol y Patagonia ofrecen hasta 30 años.

En cuanto a los montos máximos, hay grandes diferencias:

-Banco Ciudad ofrece hasta $350 millones.

 -Banco del Sol, Supervielle, Santander y Galicia no establecen límites.

 -Banco de Córdoba, en cambio, impone un tope de 250.000 UVAs.

 -Banco de Neuquén, Banco del Chubut y Banco Hipotecario limitan sus préstamos a $100 millones o $250 millones, dependiendo del perfil del cliente.

¿Qué otras condiciones deben tenerse en cuenta?

Otro aspecto clave es la pre-cancelación del préstamo. Algunos bancos permiten cancelar anticipadamente, pero imponen costos elevados si se hace dentro del primer cuarto del préstamo o antes de los 180 días. Por ejemplo:

-Banco Hipotecario, Supervielle y BBVA aplican un recargo del 3% + IVA si no se cumple con ese plazo.

 -Macro y Credicoop cobran 2% + IVA.

  -Banco Nación, en tanto, permite la pre-cancelación con un 4% + IVA, sin importar el momento.

También hay que tener en cuenta los fondos de compensación, que algunas entidades imponen como seguro contra subas UVA. Pero en la mayoría de los casos, no poseen ningún fondo, lo que traslada el riesgo inflacionario directamente al cliente.

¿Qué pasa con la segunda vivienda?

Varios bancos imponen restricciones si el crédito no es para vivienda única. En estos casos, el porcentaje de financiamiento baja al 50% o directamente no se permite solicitar el préstamo. Es el caso de entidades como Banco del Sol, Grupo Petersen, Santander, ICBC y Credicoop.

La provincia de Santa Fe lanzó junto con el Banco Municipal de Rosario los Créditos Hipotecarios Nido, y desde el Poder Ejecutivo indicaron este viernes (5/7) que en solo 24 horas se registraron 4.811 formularios para acceder al crédito que tiene la taza de interés más baja de la Argentina.

La provincia de Santa Fe lanzó junto con el Banco Municipal de Rosario los Créditos Hipotecarios Nido, y desde el Poder Ejecutivo indicaron este viernes (5/7) que en solo 24 horas se registraron 4.811 formularios para acceder al crédito que tiene la taza de interés más baja de la Argentina.

¿Es un buen momento para sacar un crédito hipotecario?

La pregunta se repite en todos los hogares argentinos, ¿conviene endeudarse hoy para acceder a la casa propia?

La realidad indica que, salvo en contadas excepciones como Banco Nación o Banco de Chubut, los créditos hipotecarios se han vuelto prohibitivos para gran parte de la población, incluso para quienes tienen ingresos formales y estables.

Con tasas que se ajustan semana a semana y cuotas que no dan respiro, el sueño de la vivienda propia se vuelve cada vez más un privilegio. Mientras tanto, la clase media se debate entre seguir pagando alquileres imposibles o endeudarse a 30 años con condiciones que mutan constantemente.