Preocupación por los créditos hipotecarios UVA: ¿Vuelven a ser una trampa para los deudores?

En los últimos meses se intensificó la preocupación entre los tomadores de créditos hipotecarios UVA. El esquema, que ajusta las cuotas en base a la inflación, está siendo monitoreado hasta por el propio mercado inmobiliario – gran parte festejó la vuelta de este tipo de préstamos - y temen que las cuotas se vuelvan impagables como sucedió en varios casos durante la primera versión de este mecanismo en el gobierno de Mauricio Macri.

Los préstamos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) están indexados al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que sigue el ritmo de la inflación. Esto significa que las cuotas no son fijas: suben todos los meses al mismo tiempo que suben los precios.

Cuando la inflación se mantiene estable, el sistema es funcional y representa una excelente herramienta de financiamiento para la compra de viviendas. Pero en contextos de suba de precios las cuotas se pueden volver insostenibles.

Hace un tiempo, el corredor inmobiliario Armando Pepe había manifestado a este medio que los créditos hipotecarios UVA, "tuvieron una mala prensa".

En aquel entonces, reconoció que "tuvieron mala prensa luego del Gobierno de Macri porque decían que la gente no lo podían pagar y demás, todo eso es mentira", porque de los 176.000 créditos otorgados, solo había 186 carpetas en concidiones de ser ejecutadas". 

Ahora, analistas económicos alzan la voz y advierten lo que puede venir: "Sturzenegger no entiende nada del mercado financiero ni de las variaciones de precios nominales y reales de la economía. UVA es un sistema crediticio incompatible con el capitalismo", dijo Carlos Maslatón en su cuenta de X.

Y agregó: "Los hipotecarios deben ser a capital total predeterminado y con cuotas determinadas de antemano y no determinables conforme a aleas inmanejables. No puede ser la deuda absolutamente cualquier delirio que se genere con cálculos estrafalarios y aplicados sobre personas comunes que carecen de toda posibilidad de jugar contra las alternativas de los precios y las fórmulas financieras. Es alegable, en este caso para el deudor, la teoría de la imprevisión, el abuso de derecho y la lesión subjetiva".

Alejandro Bennazar, referente del sector inmobiliario, anticipó que el crecimiento de los préstamos es similar al que hubo en la etapa anterior, en 2017. “Con el aumento de tasas, obviamente va a empezar a paralizarse un poco la toma de crédito”, reconoció.

La voz de los viejos tomadores de créditos hipotecarios UVA

Uno de los principales reclamos de los deudores es que, mientras las cuotas de los créditos suben mes a mes con la inflación, los salarios no se ajustan en la misma proporción. Esto genera un creciente endeudamiento en términos reales, incluso en hogares con ingresos medios o estables.

Según datos de asociaciones de hipotecados, en algunos casos el pago de la cuota ya representa entre el 50% y el 70% del ingreso familiar, muy por encima del umbral recomendado por organismos internacionales (30%).

“Ya no se trata de un crédito para acceder a una vivienda, sino de una trampa de la que no se puede salir”, afirman desde el colectivo Hipotecados UVA Autoconvocados.

Y agregan: “Hace 7 años que estamos denunciando lo mismo. Siguen promocionando de forma engañosa esta nefasta política de vivienda que solo beneficia al sistema financiero y saquea los bolsillos de las familias trabajadoras”.

Créditos hipotecarios UVA: Los bancos aumentan las tasas

En algunos bancos ya se está notando un aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios UVA, que actualizan por encima de la inflación. Algunos bancos ya llevan cinco subas en un año. Tasas que hace 12 meses no llegaban al 5%, ahora están en casi dos dígitos.

El sector inmobiliario entró en alerta ante el temor de que se desacelere la demanda de créditos, que para muchas familias es la única alternativa para poder acceder a una vivienda.

Según publica el sitio de TN, hay bancos que ya llevan cinco aumentos en los costos de los préstamos, en un año. Otros subieron entre dos y cuatro veces. Los que se mantienen sin cambios respecto al relanzamiento de los UVA son, sobre todo, las entidades públicas: el Banco Nación sigue en 4,5% y el Ciudad, en 3,5%.

En cambio, otros que lanzaron las líneas con tasas menores al 5%, hoy están en casi dos dígitos. El Banco Hipotecario, el Santander y el BBVA se ubican en 9,5%. El Supervielle y el Patagonia, por su parte, en 8,5%.

El director financiero de un importante banco le explicó a TN el motivo del aumento en el costo de los préstamos: “El tema es que hay una alta demanda de crédito hipotecario y, siendo préstamos tan largos, les genera una descalce grande de plazo a los bancos”.

Ante la consulta de cómo podría mejorarse la situación, detalló: “Para que esta dinámica cambie, los bancos deberían poder securitizar las hipotecas, vendiéndolas como fideicomisos al mercado. Todavía no están dadas las condiciones macroeconómicas para eso, entonces los bancos suben la tasa para regular un poco la demanda”.

Créditos hipotecarios UVA: ¿Hay salida?

Muchas de las decisiones del gobierno de Javier Milei fueron festejadas por el mercado inmobiliario. La derogación de la Ley de Alquileres o el blanqueo de capitales son medidas que fueron bienvenidas.

Pero la situación de los créditos hipotecarios UVA genera un debate pendiente: ¿es viable en Argentina un sistema de créditos hipotecarios indexados?

Es cierto que la compraventa de inmuebles creció gracias a esta herramienta financiera, de hecho así lo prueban datos de los colegios de escribanos, pero la experiencia muestra que, sin reglas claras y mecanismos de protección, los tomadores quedan a merced de los vaivenes macroeconómicos.