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De locos: hay que ganar más de 100.000 pesos para llegar a la casa propia

25/11/2018 - La inflación y el dólar destrozaron el pequeño sueño que había resurgido en 2017
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Creditos UVA

Hace un año, el Banco Nación se puso al frente del boom de crédito hipotecario con préstamos a 30 años en UVA a tasas que partían desde el 3,5 por ciento anual. Y si la devaluación y el encarecimiento de tasas de la economía hicieron que la ventana para acceder a financiar la casa propia se cerrara, los bancos se encargaron de ponerle candado y rejas. El principal banco público del país ofrece, desde el viernes 9, créditos hipotecarios a tasas que parten del 10 por ciento más UVA.
El Banco Nación subió la tasa de sus créditos hipotecarios UVA, cuyo capital ajusta de acuerdo con la inflación. Los nuevos tomadores de préstamos deben pagar un interés de 10% más UVA si tienen paquete de productos en la entidad pública o del 11,5% anual si no lo tienen. Hasta fines de 2017, las tasas -que eran las más bajas del mercado- eran del 3,5% y del 5%, respectivamente.
Esa tasa de interés tan atractiva y cierta estabilidad en las variables económicas permitieron el despegue de los créditos hipotecarios en UVA con el Banco Nación como líder del mercado. En 2017, la entidad pública comenzó a ofrecer estos préstamos atados a la inflación y colocó 26.248 créditos. En el primer cuatrimestre de este año, cerró otros 21.997 financiaciones. Según datos oficiales, el sistema financiero en su totalidad entregó unos 100.000 hipotecarios UVA y casi la mitad salió de las oficinas del principal banco público del país.
Quienes tengan una carpeta iniciada en el Nación y ya hayan presentado el inmueble que quieren adquirir, mantendrán la tasa previa (en torno al 8%) hasta febrero, indicaron en la entidad.
Según fuentes del banco público que preside Javier González Fraga, la suba de tasas se decidió para "estar en sintonía con el sistema financiero", que ya había aumentado los intereses de todos los préstamos, incluido el hipotecario. "Hay un incremento de tasas a nivel general", justificaron.
Esa suba general se constata en los bancos privados más grandes. El Banco Galicia pide tasas de entre 13,5 y 16 por ciento para sus préstamos hipotecarios en UVA con distintos destinos, a 20 o 30 años. En el Hipotecario, las tasas -Costo Financiero Total e IVA incluidos- están entre el 10,61% y el 17,80%. En el BBVA Francés, la tasa ronda el 11,5 por ciento (TNA, sin sumar costos adicionales). El Supervielle presta a tasas de entre 12,66% y 16,78% (Costo Financiero Total e IVA incluidos) y el Santander lo hace con un interés de entre 9,86% y 11,82% (CFT e IVA includos para vivienda permanente), según el paquete de servicios y la operación a financiar.
Los bancos públicos Provincia y Ciudad todavía ofrecen tasas de un dígito. En el Ciudad, la tasa es del 7,4% para el cliente con un paquete de servicios en el banco y del 8,9%, para quien no sea cliente. En el Bapro, la tasa es del 8,33%, aunque el plazo máximo es de 20 años.
La devaluación llegó a duplicar el valor de las propiedades, que cotizan en dólares, aunque los precios del metro cuadrado se desaceleraron en los últimos meses por la caída de operaciones.
La suba en la tasa de interés le dio otro golpe de gracia a los créditos hipotecarios, ya que la cuota inicial es más cara y, por lo tanto, se necesitan más ingresos para poder pagarla. Eso sin contar la inflación, que encarece mes a mes el valor de la cuota, que ajusta por el Índice de Precios al Consumidor del Indec.
Con este escenario, una familia que quiera comprar una vivienda de 100.000 dólares (unos 3,7 millones de pesos) con un préstamo del Banco Nación necesita sumar ingresos por más de 103.900 pesos mensuales. Son 9,7 salarios mínimos ($10.700, en la actualidad). Además, la familia debería contar con $750.000 de ahorros propios.
El economista Ariel Setton comparó las tasas actuales con las de hace un año. Por cada $1 millón de crédito a 30 años y al 3,5% anual, una familia debía pagar una cuota inicial de $4490, que luego se actualizaría cada mes por el reajuste de capital. El ingreso familiar requerido era de $17.960 por cada $1 millón de crédito.
Con la tasa del 10 por ciento, la cuota inicial es de $9903 por cada $ 1 millón, por lo que una familia debe reunir $39.612 de ingresos para obtener ese monto.
"La tasa de interés aumentó en varios tramos, lo que hizo subir la carga de intereses del préstamo y la devaluación y el incremento del valor de las propiedades en dólares hicieron que se requieran más pesos para un hipotecario", afirmó Setton. "Esto implica una carga de intereses de más del triple de lo que se pagaba anteriormente. Por ejemplo, por un préstamo de $1 millón, la carga de intereses salta casi en dos millones de pesos, pasando de $616.000 (con tasas del 3,5%) a $2.565.000 (con tasa del 10%) en un préstamo a 30 años", agregó.
Las subas en las tasas de interés de los préstamos hipotecarios se da, además, en un contexto en el que el Banco Central comenzó gradualmente a bajar la tasa de referencia. La tasa de las Leliq bajó 10 puntos durante el último mes, aunque se mantiene en niveles elevados, en torno al 63% anual.
Hace un mes, el 12 de octubre, el Gobierno relanzó el plan de viviendas, con exenciones impositivas a quienes construyan casas para las clases media y media baja y realicen vivienda social.
Los anuncios, que encabezó el presidente Mauricio Macri, también supusieron un relanzamiento del plan Procrear. El Gobierno se prepara para abrir una nueva inscripción al programa de crédito, pero cambiará las condiciones. Volverá a subsidiar la tasa de interés en vez de entregar a la familia un aporte no reintegrable de hasta 400.000 pesos.ARGENTIHace un año, el Banco Nación se puso al frente del boom de crédito hipotecario con préstamos a 30 años en UVA a tasas que partían desde el 3,5 por ciento anual. Y si la devaluación y el encarecimiento de tasas de la economía hicieron que la ventana para acceder a financiar la casa propia se cerrara, los bancos se encargaron de ponerle candado y rejas. El principal banco público del país ofrece, desde el viernes 9, créditos hipotecarios a tasas que parten del 10 por ciento más UVA.

ARGENTINA.- Duró poco. El sueño de la casa propia duró poco. La inflación y el dólar hicieron todo lo posible para que alcanzar el sueño del techo propio sea una misión imposible.

Los nuevos tomadores de préstamos deben pagar un interés de 10% más UVA si tienen paquete de productos en la entidad pública o del 11,5% anual si no lo tienen. Hasta fines de 2017, las tasas -que eran las más bajas del mercado- eran del 3,5% y del 5%, respectivamente.

Esa tasa de interés tan atractiva y cierta estabilidad en las variables económicas permitieron el despegue de los créditos hipotecarios en UVA con el Banco Nación como líder del mercado. En 2017, la entidad pública comenzó a ofrecer estos préstamos atados a la inflación y colocó 26.248 créditos. En el primer cuatrimestre de este año, cerró otros 21.997 financiaciones. Según datos oficiales, el sistema financiero en su totalidad entregó unos 100.000 hipotecarios UVA y casi la mitad salió de las oficinas del principal banco público del país.

Quienes tengan una carpeta iniciada en el Nación y ya hayan presentado el inmueble que quieren adquirir, mantendrán la tasa previa (en torno al 8%) hasta febrero, indicaron en la entidad. Según fuentes del banco público que preside Javier González Fraga, la suba de tasas se decidió para "estar en sintonía con el sistema financiero", que ya había aumentado los intereses de todos los préstamos, incluido el hipotecario. "Hay un incremento de tasas a nivel general", justificaron.

Esa suba general se constata en los bancos privados más grandes. El Banco Galicia pide tasas de entre 13,5 y 16 por ciento para sus préstamos hipotecarios en UVA con distintos destinos, a 20 o 30 años. En el Hipotecario, las tasas -Costo Financiero Total e IVA incluidos- están entre el 10,61% y el 17,80%. En el BBVA Francés, la tasa ronda el 11,5 por ciento (TNA, sin sumar costos adicionales). El Supervielle presta a tasas de entre 12,66% y 16,78% (Costo Financiero Total e IVA incluidos) y el Santander lo hace con un interés de entre 9,86% y 11,82% (CFT e IVA includos para vivienda permanente), según el paquete de servicios y la operación a financiar.

Los bancos públicos Provincia y Ciudad todavía ofrecen tasas de un dígito. En el Ciudad, la tasa es del 7,4% para el cliente con un paquete de servicios en el banco y del 8,9%, para quien no sea cliente. En el Bapro, la tasa es del 8,33%, aunque el plazo máximo es de 20 años.

La devaluación llegó a duplicar el valor de las propiedades, que cotizan en dólares, aunque los precios del metro cuadrado se desaceleraron en los últimos meses por la caída de operaciones.
La suba en la tasa de interés le dio otro golpe de gracia a los créditos hipotecarios, ya que la cuota inicial es más cara y, por lo tanto, se necesitan más ingresos para poder pagarla. Eso sin contar la inflación, que encarece mes a mes el valor de la cuota, que ajusta por el Índice de Precios al Consumidor del Indec.

Fortunas imposibles

Con este escenario, una familia que quiera comprar una vivienda de 100.000 dólares (unos 3,7 millones de pesos) con un préstamo del Banco Nación necesita sumar ingresos por más de 103.900 pesos mensuales. Son 9,7 salarios mínimos ($10.700, en la actualidad). Además, la familia debería contar con $750.000 de ahorros propios.

El economista Ariel Setton comparó las tasas actuales con las de hace un año. Por cada $1 millón de crédito a 30 años y al 3,5% anual, una familia debía pagar una cuota inicial de $4490, que luego se actualizaría cada mes por el reajuste de capital. El ingreso familiar requerido era de $17.960 por cada $1 millón de crédito.

Con la tasa del 10 por ciento, la cuota inicial es de $9903 por cada $ 1 millón, por lo que una familia debe reunir $39.612 de ingresos para obtener ese monto.

"La tasa de interés aumentó en varios tramos, lo que hizo subir la carga de intereses del préstamo y la devaluación y el incremento del valor de las propiedades en dólares hicieron que se requieran más pesos para un hipotecario", afirmó Setton. "Esto implica una carga de intereses de más del triple de lo que se pagaba anteriormente. Por ejemplo, por un préstamo de $1 millón, la carga de intereses salta casi en dos millones de pesos, pasando de $616.000 (con tasas del 3,5%) a $2.565.000 (con tasa del 10%) en un préstamo a 30 años", agregó.

Las subas en las tasas de interés de los préstamos hipotecarios se da, además, en un contexto en el que el Banco Central comenzó gradualmente a bajar la tasa de referencia. La tasa de las Leliq bajó 10 puntos durante el último mes, aunque se mantiene en niveles elevados, en torno al 63% anual.
Hace un mes, el 12 de octubre, el Gobierno relanzó el plan de viviendas, con exenciones impositivas a quienes construyan casas para las clases media y media baja y realicen vivienda social.

Los anuncios, que encabezó el presidente Mauricio Macri, también supusieron un relanzamiento del plan Procrear. El Gobierno se prepara para abrir una nueva inscripción al programa de crédito, pero cambiará las condiciones. Volverá a subsidiar la tasa de interés en vez de entregar a la familia un aporte no reintegrable de hasta 400.000 pesos.


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