Hipotecas divisibles: Resistencia bancaria y tensión financiera

Hace unos meses se daba a conocer una noticia celebrada por todo el sector inmobiliario: La reglamentación de las hipotecas divisibles, que permitiría financiar propiedades en pozo o lotes antes de su subdivisión, representando una alternativa real al acceso a la vivienda

Según la Resolución 2/2025, los desarrolladores pueden constituir una hipoteca global sobre un proyecto en construcción. Luego, a medida que se venden las unidades, el crédito y la garantía se dividen proporcionalmente, y cada comprador asume su deuda individual sobre su unidad específica

Celebración pero preocupación al mismo tiempo

Por un lado, los desarrolladores vieron una herramienta con potencial: financiamiento a largo plazo con condiciones similares a las de propiedades terminadas, incluso antes de la escritura definitiva. Eso es lo que traen las hipotecas divisibles.

Pero hubo un giro: los principales bancos nacionales ya afirmaron que no ofrecerán préstamos bajo esta modalidad, al menos en el corto o mediano plazo. “No está en agenda, no vamos a avanzar”, declararon varias entidades al diario La Nacion

Las razones del rechazo bancario a las hipotecas divisibles

En primer lugar la falta de fondeo a largo plazo: los bancos funcionan con depósitos a corto plazo, pero necesitan financiar créditos que se extienden por décadas desde su desembolso. En segundo lugar un mayor riesgo: la garantía depende de la viabilidad del proyecto y del desempeño del desarrollador; un fallo en la obra compromete la garantía.  También, la necesidad de mercado secundario: sin securitización ni mercado hipotecario estructurado, no hay volumen suficiente para que la operación resulte rentable a los bancos

¿Qué falta para que funcionen las hipotecas divisibles?

Desarrollo del mercado de securitización: permitiría que los bancos transfieran parte del riesgo a inversores institucionales y liberar capital para nuevos créditos

Sustentabilidad macroeconómica: estabilidad, baja inflación y tasas razonables son indispensables para que el financiamiento tenga sentido a largo plazo

Seguridad jurídica y operativa: la inscripción de boletos de compraventa, ahora posible en CABA y Santa Fe, aporta transparencia. Pero aún se necesita coordinarlo con el sistema financiero

Una herramienta sólida en papel, pero sin aplicación práctica

Sin la adhesión del sector bancario, sin un mercado de capitales activo y sin condiciones macro más estables, hoy la norma de las hipotecas divisibles es más un anuncio atractivo que una opción accesible.

Las hipotecas divisibles podrían ser una llave para destrabar el acceso a la vivienda en Argentina. Pero por ahora, el entorno de resistencia bancaria y tensión financiera impide su implementación real. La pregunta ahora es si el debate puede transformarse en políticas efectivas que involucren al sistema financiero, al sector privado y al Estado.