Propiedades: Qué es lo más buscado y cómo son los márgenes de negociación

En mayo, las escrituras de compraventa de inmuebles subieron un 22% respecto de abril, y los créditos hipotecarios comienzan a ganar protagonismo. “El 20% de las operaciones son con crédito y otro 20% son consecuencia indirecta de ellos, por ejemplo, gente que se reubica porque su comprador accedió a financiamiento”, explicó Juan Manuel Manfe de Century 21 Nimahaus. “El ticket promedio del comprador con crédito es de USD 120.000 y suele adquirir departamentos de 2 o 3 ambientes”.

En la misma línea, Ezequiel Wierzba, CEO de Click, sostuvo: “hoy aproximadamente 1 de cada 4 operaciones se concreta con crédito hipotecario. Muchas familias que venían postergando decisiones ahora están concretando su compra”.

Desde Toribio Achával, Mateo García apuntó que “las operaciones con crédito representan ya el 23% del total, y esta tendencia viene aumentando desde el último año”. Según agregó, “el crédito impulsa especialmente la demanda de los que deciden agrandarse y sumar un ambiente más”.

Los departamentos de 2 y 3 ambientes son, sin dudas, los más buscados. Juan Manuel Manfe de C21 Nimahaus, detalló que los de 2 ambientes concentran el 31% del volumen de operaciones, los de 3 el 27%, y los PH el 16%, siempre dentro de CABA.  Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincide: “Los departamentos más demandados son los de 3 ambientes, aunque también notamos un nuevo interés por unidades premium, algo que hasta el año pasado no sucedía”.

Mercado inmobiliario: Los barrios más activos de CABA

Los barrios más activos siguen siendo los clásicos. “Palermo, Belgrano, Recoleta, Núñez y Colegiales son los más demandados del año”, confirmó García. Desde Click, Wierzba agregó que, además de esos barrios, “vemos un crecimiento interesante en zonas como Villa Crespo, Chacarita, Paternal y Villa del Parque, con un público que busca buena conectividad, precios más accesibles y potencial de crecimiento.”.

El comprador con crédito hipotecario suele ser una pareja joven o una familia que busca su primera vivienda. “Clientes de menos de 40 años que se cansaron de alquilar y ahora, con los créditos, ven la posibilidad de comprar”, describió Juan Manuel Manfe de de C21 Nimahaus 

Propiedades: ¿Cuál es el margen de negociación?

El margen de negociación se redujo notablemente. “Hoy ronda entre el 3% y el 5%”, explican desde Toribio Achaval. “Incluso se firman operaciones al precio de publicación, algo impensado hasta hace poco”.  Wierzba también en línea:: “Hay un sinceramiento general en los precios desde el inicio. Eso achica mucho el espacio para negociar”.

Con el ritmo actual de operaciones, el stock de propiedades usadas empieza a reducirse rápidamente. Para García, el horizonte está cerca: “El stock se agotaría en poco más de un año si se mantiene este ritmo de ventas”.

Precios en alza

Aunque los precios subieron un 20% entre 2023 y 2025, los valores aún se consideran bajos en comparación con el pico de 2018. “Entre 2017 y 2023, los precios en CABA bajaron un 49%. Por eso creemos que sigue habiendo oportunidades, sobre todo en unidades grandes, menos demandadas y con mayor margen de negociación”, evaluó Juan Manuel Manfe de  C21 Nimahaus.

Desde Click, su CEO Ezequiel Wierzba,  aportó que “todavía hay productos por debajo de los USD 100.000 que, con crédito, se vuelven muy accesibles. Lo clave hoy es moverse rápido cuando aparece algo con buena relación precio-calidad, porque ese tipo de propiedades no duran mucho en cartel.”

Altgelt propuso distinguir tres tipos de oportunidades: “Las de precio (propiedades por debajo del valor de mercado, especialmente en barrios como el Microcentro), las de producto (unidades poco frecuentes en segmentos como el premium), y las de ubicación (nuevos desarrollos en zonas estratégicas)”.

Después de años de retracción, el crédito volvió a poner en marcha al mercado inmobiliario. La demanda crece, las escrituras aumentan, los márgenes se achican y el stock empieza a escasear. “Siempre hay oportunidades en un mercado en movimiento”, afirmó Mateo García. “Solo hay que saber buscarlas y esperar el momento justo para pasar a la acción”.