Precios de venta y alquiler: Así está el panorama barrio por barrio en Capital Federal

De acuerdo a un relevamiento realizado por el portal de clasificados Zonaprop, el precio medio de los alquileres subió un 2,3% en septiembre y acumula un incremento del 26,8% en 2025, por encima de la inflación (21,6%). En los últimos doce meses, el valor de los alquileres aumentó un 37,6%, también por encima de la inflación (31,3%). Sin embargo, se mantuvo por debajo del ajuste del ICL (51,5%).

Un monoambiente se ubica en 598.063 pesos mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes en la Ciudad se alquila por 698.011 pesos por mes y un departamento de tres ambientes, por 937.432 pesos mensuales.

Puerto Madero lidera el ranking de barrios más caros: un alquiler se ubica en 1.177,143 pesos por mes. Le siguen Palermo (768.382 pesos mensuales) y Núñez (765.419 pesos mensuales). Por el contrario, Lugano continúa como el barrio más económico, con un precio medio de 532.007 pesos mensuales. Parque Patricios (616.266 pesos por mes) y Floresta (617.112  pesos por mes) completan el ranking.

Compraventa: Los precios de departamentos subieron mes a mes en 2025

El metro cuadrado de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires registra nueve meses de alza: en septiembre subió un 0,1% y se ubicó en 2.452 dólares. En 2025, los valores de este segmento aumentaron un 5,5%.

En comparación con septiembre de 2024, los precios de venta subieron un 5,9%. Actualmente, el precio medio en CABA se ubica un 14% por encima del mínimo alcanzado en junio de 2023.

Un monoambiente tiene un valor de 107.493 dólares, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en 129.613 dólares y uno de tres ambientes cuesta 178.984 dólares.

Puerto Madero (6.163 dólares/m2), Palermo (3.411 dólares/m2) y Núñez (3.344 dólares/m2) continúan primeros en la lista de barrios con la oferta más cara de CABA. Por el contrario, Lugano es el barrio con el valor más bajo para la compra, con un precio de 1.063 dólares/m2. Le siguen Nueva Pompeya (1.465 dólares/m2) y La Boca (1.566 dólares/m2).

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en agosto de 2025 se realizaron 6.370 escrituras de compraventa de inmuebles, lo que representa un crecimiento del 20% desde agosto de 2024 y cuatro veces más que el mínimo alcanzado en agosto de 2020.  Además, los actos con hipoteca bancaria alcanzaron el 21% del total en agosto de 2025, 13 puntos porcentuales por encima de lo registrado hace un año atrás.

El costo de construcción medido en dólares continúa con tendencia a la baja: en septiembre cayó un 4,8%. Sin embargo, se ubica un 94% por encima del nivel de octubre de 2023, cuando se realizaron las elecciones presidenciales. Construir hoy cuesta 2,9 veces más de lo que costaba en 2020, mínimo de la serie Zonaprop.

¿Cuánto cuesta comprar una casa en CABA?

El precio del metro cuadrado de casas se ubica en 1.826 dólares. En septiembre registró una leve disminución del 0,1%, sin embargo, en los nueves meses de 2025 acumula una suba del 5,9%, todavía por encima del aumento de los departamentos (5,5%). En los últimos doce meses, el incremento es del 6,4%.

Una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de 299.163 dólares, mientras que una con cuatro dormitorios se ubica en 491.742 dólares.

Palermo continúa primero en la lista de barrios de la Ciudad de Buenos Aires que registra la oferta más cara para la compra de casas, con un precio medio de 3.362 dólares/m2. Belgrano (2.908 dólares/m2) y Recoleta (2.531 dólares/m2) completan el podio de los barrios más costosos. En contrapartida, Villa Soldati se presenta como el barrio más económico, con un precio medio de 716 dólares/m2. Le siguen La Boca y Nueva Pompeya, con precios medios de 727 dólares/m2 y 773 dólares/m2, respectivamente.

¿Qué barrios son las mejores opciones para invertir?

La relación alquiler/precio retrocede en septiembre y se ubica en 5% anual. Actualmente se necesitan 20 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 8,4% menos de lo requerido hace un año atrás.

Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda siguen siendo los mejores barrios para los inversores que buscan renta. En estos barrios, la rentabilidad es mucho más alta que en otros barrios, con retornos brutos de 8,7%, 8,1% y 7%, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero es el barrio con menor rentabilidad, apenas un 3,3%. Le siguen Palermo (3,9%) y Núñez (4%).