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Sector Inmobiliario

Cuánto hay que ganar por mes para acceder a un crédito UVA de 1 millón de pesos

10/08/2018 - Los ingresos mínimos exigidos por las entidades bancarias pueden llegar hasta $ 35 mil, dependiendo de varios atenuantes
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Credito Hipotecario UVA

Para acceder a un crédito hipotecario de $ 1 millón en UVA a 30 años se debe ganar al menos $ 25.284, lo que representa un incremento de               $ 6.000 respecto a las condiciones que existían hace exactamente doce meses. El endurecimiento de los requisitos se debe al avance de la inflación y al incremento de tasas, dos factores que afectan directamente al valor de las cuotas.
Por citar un ejemplo, una persona que el año pasado sacó un crédito hipotecario de $ 1 millón en UVA, comenzó pagando una cuota inicial aproximada de $ 5.500. Hoy, en cambio, un nuevo beneficiario tiene que empezar pagando $ 6.606, lo que representa un aumento del 20%.
Un escenario distinto
Para entender mejor cuánto cambiaron los préstamos hipotecarios en un año, se debe repasar la evolución de dos variables claves: las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y las tasas de interés.
Cabe recordar que las UVA representan la milésima parte del costo de un metro cuadrado de construcción y su valor se actualiza día a día de acuerdo al incremento de la inflación. Hoy una UVA cotiza a $ 23,34 y si la inflación aumenta 2% en el próximo mes, su valor pasará a ser de $ 23,80. A simple vista el impacto parece no ser demasiado, pero en el transcurso de un año y con un monto mucho más grande, la diferencia es notoria. 
Un crédito de $ 1.000.000, por ejemplo, equivale hoy a 42.844,9 Unidades de Valor Adquisitivo. Una persona que accede a ese préstamo deberá devolverle al banco 42.844,9 UVA, pero el año que viene éstas no valdrán $ 23,34 como hoy, sino que posiblemente costarán $ 28 o más, dependiendo del avance de la inflación. Eso llevaría el valor de la deuda a cerca de $ 1.200.000.
Mirando un poco hacia atrás, se observa que en mayo de 2017 las UVA cotizaban a $ 18,67. Es decir que entre mayo de 2017 e igual mes de 2018, su precio subió 25%. Ese es uno de los motivos por los cuales las cuotas y los requisitos de ingreso hoy son mayores.
El otro factor determinante es la tasa de interés. Es que los bancos que otorgan los préstamos hipotecarios les cobran a los beneficiarios la cuota en UVA, más una tasa de interés, que básicamente sería su ganancia real. En mayo de 2017 los bancos ofrecían los créditos hipotecarios a tasas que iban de 3,5% a 6,9% anual, de acuerdo a la entidad, el plazo del préstamo y la relación del endeudado con el banco. Hoy, como consecuencia de la inestabilidad económica de los últimos meses, las tasas de interés subieron y la tasa de los bancos va de 6,5% a 9%.
Ofertas variadas
Las condiciones de los créditos hipotecarios en UVA varían bastante en función del banco y la capacidad de pago de quien solicita el préstamo, pero los simuladores de crédito que ponen a disposición las propias entidades bancarias permiten hacer una comparación, para que cada usuario evalúe la opción más conveniente. 
Uno de los más baratos es el Banco Nación. Por un préstamo de $ 1.000.000 para adquisición de vivienda a 30 años se pide un ingreso familiar mínimo de $ 25.284,59, siempre y cuando tenga el paquete de servicios "Cuenta Nación Simple" en alguna de sus sucursales. La cuota inicial es de $ 6.606,65 y con una proyección de inflación moderada podría llegar a $ 10.500 luego de tres años.
Si el solicitante no es cliente del Nación, por el mismo préstamo se exige un ingreso mensual de $ 27.353 y se debe pagar una cuota de $ 7.338,26 en el primer mes. La diferencia en los montos se debe a que a los clientes se les ofrece una tasa de 6,5% y a los "no clientes" una del 8%.
Es similar el sistema que pone a disposición Santander Río. Esa entidad bancaria ofrece para quienes tengan una cuenta sueldo en alguna de sus sucursales una tasa de interés de 6,9%. Por $ 1 millón a 30 años se paga una cuota inicial de $ 6.691 y se exige un ingreso mensual de $ 27.500. 
Para los no clientes, Santander Río aplica una tasa de interés de 8%, exige un ingreso mínimo de $ 30.500 y cobra una cuota inicial de $ 7.440.
También el Banco Hipotecario ofrece un simulador que permite calcular las condiciones del préstamo. Siendo cliente del banco, se deben demostrar ingresos de $ 27.218 para solicitar un préstamo de $ 1 millón a 30 años. El crédito se paga con una tasa nominal anual de 9,9% y la cuota inicial es de $ 8.165. 
En caso de no ser cliente, el Hipotecario exige un ingreso mínimo de $ 32.408 para acceder al mismo préstamo. La tasa de interés es la misma (9,90%), pero la cuota inicial asciende a $ 9.723.

BUENOS AIRES.- Lo que hasta hace un tiempo era una cosa, ahora lo es otra. Y esto rige más que nunca para los créditos hipotecarios en los cuales para acceder a uno de $ 1 millón en UVA a 30 años se debe ganar al menos $ 25.284, lo que representa un incremento de $6.000 respecto a las condiciones que existían hace exactamente doce meses.

El endurecimiento de los requisitos se debe al avance de la inflación y al incremento de tasas, dos factores que afectan directamente al valor de las cuotas.

Ejemplo

Veamos un ejemplo concreto en el que una persona que el año pasado sacó un crédito hipotecario de $ 1 millón en UVA, comenzó pagando una cuota inicial aproximada de $ 5.500. Doce meses después, la primera cuota tendrá un mínimo de $ 6.606, lo que representa un aumento del 20%, y el salario para alcanzar este préstamo también se dispara.

Cambio de escenario

Las dos variables claves de todo este cambio son las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y las tasas de interés porque las UVA representan la milésima parte del costo de un metro cuadrado de construcción y su valor se actualiza día a día de acuerdo al incremento de la inflación. Hoy una UVA cotiza a $ 23,34 y si la inflación aumenta 2% en el próximo mes, su valor pasará a ser de $ 23,80. A simple vista el impacto parece no ser demasiado, pero en el transcurso de un año y con un monto mucho más grande, la diferencia es notoria. 

Un crédito de $ 1.000.000, por ejemplo, equivale hoy a 42.844,9 Unidades de Valor Adquisitivo. Una persona que accede a ese préstamo deberá devolverle al banco 42.844,9 UVA, pero el año que viene éstas no valdrán $ 23,34 como hoy, sino que posiblemente costarán $ 28 o más, dependiendo del avance de la inflación. Eso llevaría el valor de la deuda a cerca de $ 1.200.000.

Mirando un poco hacia atrás, se observa que en mayo de 2017 las UVA cotizaban a $ 18,67. Es decir que entre mayo de 2017 e igual mes de 2018, su precio subió 25%. Ese es uno de los motivos por los cuales las cuotas y los requisitos de ingreso hoy son mayores.

Tasas de interés

El otro factor determinante es la tasa de interés. Es que los bancos que otorgan los préstamos hipotecarios les cobran a los beneficiarios la cuota en UVA, más una tasa de interés, que básicamente sería su ganancia real. En mayo de 2017 los bancos ofrecían los créditos hipotecarios a tasas que iban de 3,5% a 6,9% anual, de acuerdo a la entidad, el plazo del préstamo y la relación del endeudado con el banco. Hoy, como consecuencia de la inestabilidad económica de los últimos meses, las tasas de interés subieron y la tasa de los bancos va de 6,5% a 9%.


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