Costo de la construcción y rentabilidad: Principales desafíos de los desarrolladores inmobiliarios

La industria de la construcción y el real estate atraviesa un momento de fuertes expectativas: mientras los costos continúan en alza, la actividad muestra señales de estancamiento y la rentabilidad de los desarrollos inmobiliarios protagonizan una tendencia a la baja. Así se desprende del último informe trimestral de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), que ofrece una radiografía completa del sector a febrero de 2026.

Según un el informe Metadato, en términos de actividad, los indicadores más sensibles reflejan un retroceso marcado. Los despachos de cemento y el Índice Construya evidencian caídas cercanas al 28% y 26% respectivamente desde el pico registrado en octubre de 2025, lo que confirma una desaceleración en la construcción. “Este comportamiento se replica también en el empleo, que muestra una leve pero sostenida baja en los últimos meses”.

Detrás de este freno aparecen dos factores clave. Por un lado, una dinámica desigual entre jurisdicciones, con algunas excepciones como la Ciudad de Buenos Aires y Neuquén que logran sostener cierto nivel de actividad. Por otro, el fuerte incremento del costo de construcción medido en dólares, que se consolida como uno de los principales desafíos del sector.

El aumento de costos es, justamente, uno de los ejes más críticos del informe. Entre octubre y enero, construir se encareció más de un 12% en dólares, impulsado tanto por la suba en pesos como por la caída del dólar blue. Si se amplía la mirada, el costo acumula un incremento superior al 50% en dólares respecto de 2018, mientras que los precios de venta apenas logran acompañar esa dinámica.

Según el análisis, esta brecha impacta directamente en la rentabilidad de los desarrollos, que según las instituciones que publicaron el documento, continúa deteriorándose. "Los valores de las unidades en pozo crecen, pero a un ritmo insuficiente para compensar el aumento de los costos, lo que obliga a los desarrolladores a recalcular estrategias en un contexto cada vez más exigente#.

En paralelo, el informe asegura que el mercado de alquileres muestra una dinámica diferente. La rentabilidad bruta registra una mejora cercana al 4,4% en los últimos meses, impulsada por la suba de los precios y una leve reducción de la oferta. Sin embargo, este repunte convive con una caída reciente en la cantidad de avisos, lo que podría anticipar nuevas tensiones en el segmento.

En cuanto al mercado inmobiliario, 2025 dejó un dato alentador: fue uno de los mejores años en términos de escrituras en casi dos décadas, con un crecimiento impulsado principalmente por el crédito hipotecario. No obstante, el inicio de 2026 muestra una desaceleración, con caídas tanto en compraventas como en hipotecas, en parte explicadas por la estacionalidad pero también por condiciones financieras más restrictivas.

El crédito hipotecario, de hecho, sigue siendo una pieza clave para sostener la recuperación del sector. Si bien su participación creció durante el último año, los especialistas advierten que será fundamental lograr una inflación de un dígito para consolidar un mercado hipotecario más profundo y estable.

Otro dato relevante del informe Metadato es la reducción del stock de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires. El tiempo estimado para absorber la oferta se ubica en torno a un año, reflejando una mejora en la demanda, aunque con una oferta nueva que avanza a menor ritmo.

"Los precios en pozo siguen creciendo por encima de las unidades terminadas. Las propiedades usadas muestran una leve caída en los últimos meses. A la vez, mejora la rentabilidad por suba de alquileres y caída del dólar", analizan. 

El sector se mueve en un delicado equilibrio. La mejora en algunos indicadores convive con señales claras que se deberían observase, en un escenario donde los costos elevados, la poca rentabilidad y la dependencia del crédito seguirán marcando el pulso de la construcción en los próximos meses.

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