Señales positivas en el real estate para el 2026: Luz verde para la reactivación de proyectos inmobiliarios

Tras meses de cautela, el mercado comienza a moverse nuevamente impulsado por un clima de mayor optimismo desde que el gobierno de Javier Milei ganó las elecciones legislativas. Los desarrolladores aprovechan el momento para cerrar operaciones antes de fin de año, mientras toman más relevancia modalidades como el canje de metros.

El impacto positivo de ese resultado electoral se empieza a concretar en el mundo del real estate. Luego de meses de menor dinamismo a la espera de los resultados, particularmente el mercado de los desarrollos y terrenos comienza a ver nuevo movimiento.

“Los resultados electorales generaron una mezcla de alivio y prudencia: el sector valora la continuidad institucional y la posibilidad de estabilidad macroeconómica, aunque espera definiciones más claras en materia fiscal y crediticia”, afirma Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Para la referente del sector, las medidas recientes contribuyeron a ordenar variables como la inflación y el tipo de cambio, lo que brinda una base más predecible para planificar inversiones: “Hacia fin de año se espera una etapa de espera activa, con desarrolladores ajustando estrategias y compradores evaluando oportunidades. Si el escenario se mantiene estable, podría consolidarse un piso de actividad más sostenido”.

Los terrenos, como resguardo de capital

En el mercado de terrenos ya se habla de un panorama optimista que los jugadores están aprovechando antes de que inicie el freno estacional de las vacaciones y las fiestas de fin de año. Y aunque son prudentes, los signos de la buena performance bursátil post electoral ya se hacen sentir.

“Si bien en el último tiempo el negocio inmobiliario se achicó en el sentido de que aumentaron los costos de construcción pero no los valores de venta, si el negocio empieza a mejorar, claramente eso hace que cualquier decisión que se estaba postergando se reactive”, explica, por su parte, Damian Springer, arquitecto especializado en el mercado de tierras y socio de Click Lands, una comercializadora enfocada en terrenos.

Según su visión, el contexto ayudó a cerrar más operaciones en el último tramo del año y los equipos están aprovechando el momento para acelerar los últimos acuerdos del 2025.

Pasado el 2024, donde cualquier sobrante entre los desarrolladores se destinaba principalmente a cubrir los aumentos en los costos de la construcción, hoy se empieza a reconfigurar las estrategias: “Los desarrolladores tienen tres grandes insumos: materiales, mano de obra y tierra. La única variable que todavía no ajustó de precio es la tierra y por eso están destinando todos los recursos al terreno, que a estos valores termina siendo atractivo en búsqueda de nuevas rentabilidades”, explica Santiago Vitali, consultor financiero de desarrolladores inmobiliarios y director de De.DE.

“Los desarrollos cambiaron, cambió el modelo de negocio, pero la tierra sigue con modelos anteriores. Es un buen momento para que todo capital que tengan, tanto propio o de terceros, los destinen a terrenos que tengan buenas incidencias, y así resguardar el capital”, aporta Vitali. 

Pero lo cierto es que el foco de los inversores está puesto en determinado tipo de producto. “Si bien la demanda continúa firme en los barrios del corredor norte —como Belgrano, Palermo y Recoleta—, también se observan operaciones en zonas intermedias como Caballito y Villa Crespo, donde los proyectos rondan entre los 1500 y 3000 metros cuadrados”, detalla Springer.

“Sin embargo, los lotes más pequeños, de hasta cuatro pisos de altura, prácticamente desaparecieron del radar: el cambio en el Código Urbanístico a fines del año pasado redujo la constructibilidad en varios sectores residenciales, lo que generó una caída significativa en los valores de ese tipo de terrenos. Muchos propietarios, frente a la pérdida de valor, optaron por no vender y esperar un nuevo escenario regulatorio”, agrega.

En este contexto, los desarrolladores con mayor trayectoria y los inversores profesionales continúan siendo los protagonistas del negocio. Son quienes mantienen su actividad, incluso en tiempos de incertidumbre, apostando a proyectos con plazos de entre tres y cinco años. “Más allá de que el mercado esté mejor o peor, los que se dedican 100% a esto tienen que seguir trabajando”, explica Springer. La tendencia muestra que las obras de mayor escala —por encima de los 1500 metros— concentran hoy la atención, ya que ofrecen mayores márgenes para absorber los costos y sortear las demoras en aprobaciones y trámites que afectan a los emprendimientos más chicos.

Mercado inmobiliario 2026 ¿La vuelta del canje de metros cuadrados?

En este contexto, vuelven a estar en agenda las oportunidades de canje de metros cuadrados como iniciativa para la compra-venta, aunque con sus particularidades. Durante 2024, el aumento sostenido de los costos de construcción y la falta de previsibilidad habían relegado este tipo de acuerdos, ya que muchos desarrolladores preferían cerrar compras en efectivo para evitar asumir compromisos en un contexto de mayor incertidumbre. Sin embargo, con una leve estabilización de los precios y expectativas de recuperación en los valores de venta, varios actores del sector comenzaron a reactivar negociaciones bajo esta modalidad, aunque todavía son pocas.

El canje se vuelve más relevante, en parte, porque puede convertirse nuevamente en una herramienta de equilibrio entre propietarios y desarrolladores. Si el costo de construcción se mantiene estable y el valor de los departamentos tiende a subir, los dueños de los terrenos perciben que su participación en metros puede valorizarse con el tiempo. De esta manera, ambos actores comparten el riesgo y el potencial beneficio del proyecto.

“Puede ser un momento para que se retome el canje, siempre y cuando el costo de construcción se estabilice y si los valores tienden a subir. Sin embargo, el efectivo siempre va a predominar en zonas donde cada vez quedan menos terrenos y hay mayor demanda, como el corredor norte, porque el efectivo te permite negociar y posicionarte mejor”, analiza Springer.

No obstante, los especialistas advierten que el canje no está exento de riesgos. Cuando se pacta la entrega de metros dentro del mismo desarrollo, el propietario depende de que el proyecto avance y se concluya en los plazos acordados. Por eso, esta modalidad requiere confianza y trayectoria comprobable por parte del desarrollador. “Hay que analizar muy bien con quién se hace el canje, porque detrás de cada promesa de metros hay un compromiso de obra que debe cumplirse. Y en este contexto, la solidez del desarrollador vuelve a ser la clave del negocio”, suma Vitali.

Objetivo 2026: Optimismo

De cara a 2026, el sector proyecta un escenario de mayor dinamismo si se consolidan la estabilidad macroeconómica y las señales de confianza que comenzaron a verse tras las elecciones. “Los proyectos que habían quedado postergados volvieron a activarse y los inversores muestran interés en volver a stockearse de tierra. De acá a mediados de diciembre no podemos perder ni un día, no es momento de desperdiciar ninguna oportunidad, hay que aprovechar este ánimo que se siente”, menciona Springer.

Vitali coincide y agrega que la euforia en los mercados que se vivió la semana después de las elecciones está generando un efecto contagio: “Todo tracciona y también a nuestro mercado. Ese ánimo es contagioso y muchos inversores que recuperaron o ganaron plata en el mercado de capitales ahora están buscando oportunidades”. En conjunto, los últimos meses del año siempre son más fuertes en escrituras por lo que se espera que el sector se mantenga activo en lo que queda del 2025.

Sin embargo, para que este optimismo vea tierra firme, aún quedan otros desafíos que acechan al sector. La presión impositiva sobre el sector no solo es alta, sino que se convirtió en uno de los principales obstáculos para su desarrollo. En un contexto económico complejo, esta carga termina impactando directamente en la competitividad, la inversión y el acceso a la vivienda.

“El resultado es un precio final más alto para el consumidor y un margen más estrecho para el desarrollador, que termina compitiendo con un sobrecosto artificial creado por la propia estructura tributaria”, dice el desarrollador Andrés Brody, CEO de BrodyFriedman.

Por último, desde CEDU, Vázquez analiza: “De cara a 2026, las expectativas son positivas. Con estabilidad macro, crédito hipotecario y estímulos adecuados, el sector podría encabezar una recuperación más visible, reactivando el empleo y la producción, y canalizando la demanda contenida”.