Créditos hipotecarios: La ecuación que marcó el acceso a la vivienda en el 2025

El mercado hipotecario se reacomodó en 2025

Durante noviembre de 2025, el crédito hipotecario evidenció una desaceleración respecto del fuerte impulso registrado en octubre, en un contexto signado por la incertidumbre política y el ajuste de expectativas tras las elecciones. El volumen total de créditos otorgados alcanzó los USD 213 millones, con una marcada predominancia de los préstamos a tasa variable.

-Volumen en tasa fija: USD 29,8 millones

-Volumen en tasa variable: USD 183,2 millones

-Tasa promedio: 5,9%

-Plazo promedio: 25,2 años

Según un estudio de la Fundación Tejido Urbano, la baja en la tasa promedio se explica principalmente por el creciente liderazgo del Banco Nación, que continúa ofreciendo condiciones relativamente más favorables que el resto del sistema. Sin embargo, este alivio en la tasa se compensa con plazos cada vez más extensos, una tendencia que ya se había observado en octubre.

Escrituras con hipoteca: señales de mayor prudencia

Provincia de Buenos Aires

En noviembre se registraron 12.483 escrituras, de las cuales 1.477 fueron con hipoteca, lo que representa una participación del 11,8%.

-Ticket promedio: USD 118.043 (en alza)

-Hipotecas acumuladas 2025: 21.234

El aumento del ticket promedio sugiere operaciones de mayor monto relativo, aunque dentro de un volumen general más moderado que el mes previo, en línea con un mercado que comenzó a operar con mayor cautela.

Ciudad de Buenos Aires

En CABA se contabilizaron 5.250 escrituras, con 737 operaciones hipotecarias, lo que implica una participación del 14%.

-Hipotecas acumuladas 2025: 13.065

En ambos distritos, la menor proporción de escrituras con hipoteca respecto de octubre confirma que noviembre funcionó como un mes de espera y reacomodamiento, luego del adelantamiento de decisiones observado previamente.

Altas hipotecarias: el cambio estructural se consolida

El análisis de Tejido Urbano demustra que durante noviembre de 2025 se registraron 1.812 altas hipotecarias de personas humanas, mientras que el acumulado de 2025 ya alcanza las 40.508.

A pesar de la desaceleración mensual, el dato anual confirma un salto estructural del crédito hipotecario: en lo que va del año se realizaron casi cuatro veces más hipotecas que en todo 2024, marcando un punto de inflexión para el financiamiento de la vivienda.

Oferta bancaria: suba de tasas y mayor concentración

El escenario de noviembre también estuvo marcado por ajustes en la oferta crediticia:

-ICBC redujo su tasa del 14% al 12%.

-Los bancos del Grupo Petersen aplicaron subas en diciembre.

-Otras entidades privadas siguieron el mismo camino, reforzando un clima de mayor cautela.

Este contexto favorece al Banco Nación, que continúa ganando participación y se consolida como el principal actor del mercado hipotecario. De cara a 2026, se espera una posible flexibilización del scoring crediticio, lo que ampliaría el universo de hogares elegibles, aunque con un desafío creciente en materia de fondeo.

Noviembre reflejó con claridad el impacto combinado del proceso electoral y el ajuste de tasas. Octubre fue un mes récord, impulsado por decisiones adelantadas ante la incertidumbre; noviembre, en cambio, marca un retorno a niveles más normales, con bancos y familias reevaluando expectativas.

La menor tasa promedio, explicada por el peso del Banco Nación, se sostiene a costa de plazos más largos, consolidando un patrón que plantea un desafío de fondo: la necesidad de desarrollar instrumentos de securitización y fondeo de largo plazo para sostener la expansión del crédito hipotecario sin incrementar los riesgos del sistema financiero.