Los créditos hipotecarios se desplomaron un 42% en el primer semestre y el mercado inmobiliario entra en una nueva etapa

Durante el gobierno de Javier Milei los créditos hipotecarios prometían un boom. Si bien hubo un fuerte aumento del financiamiento para acceder a la casa propia durante la primera etapa, lo cierto es que el crédito hipotecario están sufriendo un fuerte parate que preocupa al mercado inmobiliario.  Durante el primer semestre de 2026 se registraron 11.607 altas hipotecarias, contra las 20.035 operaciones contabilizadas durante el mismo período de 2025. La diferencia representa una caída interanual del 42,1%, según el último Monitor de Crédito Hipotecario elaborado por Tejido Urbano.

El dato adquiere mayor relevancia porque la contracción del financiamiento fue muy superior a la registrada en el mercado inmobiliario en general. Mientras el crédito perdió más de cuatro de cada diez operaciones, las escrituras disminuyeron 7,8% en la Provincia de Buenos Aires y prácticamente se mantuvieron estables en la Ciudad de Buenos Aires.

La tendencia tampoco parece haberse revertido completamente durante julio. De acuerdo con las estimaciones de Tejido Urbano, durante ese mes se habrían registrado unas 1.722 nuevas altas hipotecarias, frente a las 5.125 de julio de 2025. De confirmarse el dato, la caída interanual alcanzaría el 66,4%.

El crédito cae mucho más que las compraventas

El comportamiento de las escrituras permite dimensionar el cambio que atraviesa el mercado. En la Provincia de Buenos Aires se realizaron 55.035 escrituras durante el primer semestre, frente a 59.672 en igual período de 2025. La baja fue del 7,8%. Sin embargo, las escrituras realizadas con garantía hipotecaria pasaron de 10.261 a 6.913 operaciones, lo que implica una caída del 32,6%.

En la Ciudad de Buenos Aires la diferencia es todavía más marcada. Durante los primeros seis meses del año se concretaron 29.477 escrituras, prácticamente el mismo número que las 29.528 del primer semestre de 2025.

Pero cuando se observa exclusivamente el segmento financiado mediante hipoteca, el panorama cambia. Las escrituras con hipoteca fueron 4.152, frente a 6.610 un año atrás. Esto representa una disminución del 37,2%.

Los datos muestran así que la menor utilización del crédito no puede explicarse solamente por una caída de la actividad inmobiliaria. Existe una brecha considerable entre la evolución de las compraventas y la capacidad o decisión de los compradores de recurrir al financiamiento bancario.

¿Cuántos créditos hipotecarios se otorgaron en 2026?

La evolución mensual muestra que el mercado habría encontrado un nuevo piso después de la fuerte contracción registrada durante abril y mayo. Para junio, Tejido Urbano estimó unas 1.805 nuevas altas hipotecarias, una recuperación respecto de los meses anteriores, aunque todavía muy lejos de las 3.978 operaciones registradas en junio de 2025.

Los primeros datos de julio tampoco muestran una recuperación significativa. La estimación apunta a unas 1.722 altas, contra las 5.125 del mismo mes del año pasado. De esta manera, entre enero y julio de 2026 se contabilizarían o estimarían 13.329 altas hipotecarias, frente a las 25.160 registradas durante los primeros siete meses de 2025. La caída acumulada alcanza así el 47%.

El informe señala que junio y julio podrían haber conformado un nuevo nivel de actividad cercano a las 1.700-1.800 operaciones mensuales. Sin embargo, desde Tejido Urbano advierten que esto representa una estabilización posterior a la caída y no necesariamente el inicio de una recuperación del ciclo hipotecario.

El monto de los créditos sigue siendo elevado

Uno de los aspectos más llamativos del informe aparece cuando se analiza el volumen de dinero movilizado. A pesar de la fuerte caída en la cantidad de operaciones, durante el primer semestre se otorgaron créditos por aproximadamente USD 905 millones. El volumen resulta significativo: equivale a un monto similar al registrado durante todo 2024, pero concentrado en apenas seis meses.

La explicación estaría relacionada con un incremento del monto promedio de las operaciones. Es decir, se concretan menos créditos, pero aquellos que finalmente llegan a la escritura tienen un valor promedio mayor. Durante junio, por ejemplo, el monto promedio de las escrituras realizadas con hipoteca en la Provincia de Buenos Aires se ubicó en torno a los USD 97.844.

Esta dinámica podría estar reflejando un cambio en el perfil de los hogares que consiguen acceder al financiamiento. En un escenario de condiciones más exigentes, las viviendas con mayores ingresos, capacidad de ahorro y respaldo patrimonial podrían estar teniendo una participación creciente dentro del mercado.

Créditos hipotecarias: Las tasas volvieron a subir

El acceso al crédito también enfrenta otro desafío: el endurecimiento de las condiciones financieras. La tasa promedio de los nuevos créditos hipotecarios pasó del 6,66% en abril al 6,92% en mayo, para alcanzar el 7,02% en junio.

Al mismo tiempo, el plazo promedio se redujo. En abril era de 24,7 años, bajó a 23,3 años en mayo y terminó en aproximadamente 23 años durante junio. La combinación de una tasa mayor y un plazo más corto incrementa el esfuerzo financiero que deben realizar los hogares para acceder a una vivienda.

En este contexto, según Tejido Urbano, el mercado comienza a mostrar una mayor selectividad: no solamente importa el valor de la propiedad, sino también la capacidad de demostrar ingresos suficientes, contar con ahorro previo y afrontar una cuota compatible con el presupuesto familiar.

Julio mostró estabilidad en el volumen, pero no en la cantidad de créditos

Otro dato relevante aparece al comparar los montos financieros de junio y julio. Según las estimaciones del informe, durante junio el volumen operado alcanzó aproximadamente USD 251 millones, mientras que en julio se ubicó en torno a los USD 247 millones.

La diferencia fue de apenas 1,5% mensual, lo que podría indicar cierta estabilidad en el volumen financiero. Pero esa estabilidad no se trasladó a la cantidad de operaciones. El mercado continúa registrando un número de altas muy inferior al de 2025. Esto refuerza la idea de que el actual ciclo hipotecario se caracteriza por menos operaciones y créditos de mayor monto promedio.

Bancos y provincias buscan sostener el financiamiento con crédito hipotecario

Mientras las estadísticas generales muestran una fuerte contracción, algunas entidades y gobiernos provinciales están intentando ampliar o sostener la oferta. El Banco Nación, uno de los principales jugadores del mercado hipotecario, modificó las condiciones de su línea +Hogares y elevó del 6% al 6,7% la tasa nominal anual fija para los créditos UVA destinados a vivienda única y permanente de clientes que cobran sus haberes en la entidad.

Al mismo tiempo, aparecen iniciativas provinciales destinadas a ampliar el financiamiento.  En Neuquén, el programa Neuquén Habita superó las 3.000 solicitudes y prevé comenzar con los primeros desembolsos durante agosto y septiembre.

En Tierra del Fuego, el Banco de Tierra del Fuego amplió en $5.000 millones el fondeo de su programa de créditos hipotecarios UVA con protección salarial, llevando el cupo total a $25.000 millones.

Córdoba también busca recuperar capacidad de financiamiento. Bancor colocó Obligaciones Negociables por el equivalente a USD 75 millones y analiza el destino de parte de ese fondeo para nuevas líneas de crédito.

Estas iniciativas muestran que, pese a la retracción general, el crédito hipotecario continúa siendo una herramienta considerada estratégica tanto por bancos como por gobiernos provinciales.

El dato que mira el mercado hacia fin de año

El segundo semestre será clave para determinar si la estabilización observada en junio y julio puede convertirse en una recuperación completa del mercado inmobiliario.  Por ahora, los números muestran un escenario de fuerte contracción: 47% menos altas hipotecarias acumuladas entre enero y julio, tasas promedio que superaron el 7% y plazos que se redujeron hasta 23 años.

Sin embargo, el volumen financiero se mantiene elevado y algunas entidades avanzan con nuevas líneas y herramientas de fondeo. El desafío será determinar si estas iniciativas consiguen ampliar el universo de familias que pueden acceder al crédito o si el mercado continuará concentrándose en operaciones de mayor monto realizadas por hogares con mayores ingresos y capacidad de ahorro.

El dato central del nuevo escenario hipotecario argentino, por ahora, es claro: el mercado inmobiliario no cayó en la misma proporción que el crédito. La vivienda se sigue comprando, pero cada vez una menor parte de esas operaciones se financia mediante una hipoteca.

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