CABA: El precio de las propiedades registra el menor aumento en más de dos años

El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires muestra números que son pertinentes analizar, ya que aunque existe una cierta mejora que los analistas ya observan, todavía no se traduce en un incremento significativo de los precios de venta. De acuerdo con el último informe de Zonaprop, el valor del metro cuadrado de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires aumentó apenas un 0,1% durante julio y alcanzó un promedio de 2.471 dólares, con una suba interanual del 1,3%, la menor registrada en los últimos 28 meses.

El informe refleja que, si bien el mercado mantiene una tendencia positiva, los valores de venta evolucionan con mucha cautela. En lo que va de 2026, el precio de los departamentos acumula un incremento del 0,9%, mientras que todavía se ubica un 11,7% por debajo del máximo histórico de la serie.

Alquileres: aumentan por debajo de la inflación

A diferencia de las propiedades en venta, el mercado de alquileres continúa mostrando una dinámica más activa. Durante julio, los valores aumentaron un 1,6%, mientras que en los primeros siete meses del año acumulan una suba del 17,5%, inferior a la inflación del período, estimada en 19,2%.

En la comparación interanual, los alquileres registran un incremento del 30,7%, también por debajo de la inflación acumulada (33,7%) y del ajuste del Índice para Contratos de Locación (ICL), que alcanzó el 31,6%. Actualmente, alquilar un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires demanda, en promedio, 761.268 pesos mensuales. Un departamento de dos ambientes cuesta 873.668 pesos, mientras que una unidad de tres ambientes alcanza los 1.177.672 pesos por mes.

Entre los barrios con alquileres más elevados se ubican Puerto Madero, con un promedio de 1.308.569 pesos mensuales, seguido por Núñez y Palermo. En el otro extremo aparecen Lugano, Nueva Pompeya y Versalles, que continúan siendo las zonas más accesibles para alquilar.

Las escrituras crecen, pero el crédito pierde participación

El informe de Zonaprop también muestra que la actividad inmobiliaria continúa recuperándose. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, durante junio se realizaron 5.990 escrituras, un 5% más que en el mismo mes del año pasado y un volumen 4,3 veces superior al registrado en junio de 2020, cuando el mercado atravesaba uno de sus momentos más críticos.

Sin embargo, el financiamiento con crédito hipotecarios sigue perdiendo protagonismo por las altas exigencias de los bancos, entre otros factores. Los actos realizados con hipoteca bancaria representaron apenas el 13% del total de las operaciones concretadas en junio, ocho puntos porcentuales menos que un año atrás.

Cuánto cuesta comprar una propiedad en CABA

El precio promedio de un monoambiente en la Ciudad asciende a 108.377 dólares, mientras que un departamento de dos ambientes tiene un valor de 131.034 dólares. En tanto, una unidad de tres ambientes alcanza un promedio de 179.809 dólares.

Puerto Madero continúa liderando el ranking de barrios más caros para comprar departamentos, con un valor promedio de 6.122 dólares por metro cuadrado. Completan el podio Palermo y Núñez. Del otro lado de la tabla se encuentran Lugano, Nueva Pompeya y La Boca, que mantienen los valores más bajos de la Ciudad.

Construir sigue siendo mucho más caro que hace cinco años

Otro de los indicadores destacados del informe es el costo de construcción medido en dólares. Si bien durante julio mostró una baja del 2,9%, acumula un incremento del 13,5% en lo que va del año.

La comparación de largo plazo refleja la magnitud del aumento: construir una vivienda cuesta hoy un 131% más que al momento de las elecciones presidenciales de octubre de 2023 y 3,4 veces más que en octubre de 2020, cuando se registró el menor costo de la serie histórica. Además, el costo actual se ubica 45% por encima del promedio registrado entre 2012 y 2025.

Una casa de tres dormitorios supera los 300.000 dólares

El mercado de casas también mantiene una evolución moderada. El precio promedio del metro cuadrado se ubica en 1.830 dólares, con una suba interanual del 0,8%, inferior a la registrada por los departamentos.

En promedio, una casa de tres dormitorios en la Ciudad de Buenos Aires tiene un valor de 304.533 dólares, mientras que una de cuatro dormitorios asciende a 485.873 dólares.

Los barrios con mayor rentabilidad para invertir

El estudio también analiza la rentabilidad que ofrece el mercado de alquileres. Actualmente, la relación entre alquiler y precio de venta se ubica en 5,76% anual, por lo que un inversor necesita 17,3 años de renta para recuperar el valor de compra de una propiedad, un plazo 6,5% menor al de hace un año. Entre las mejores opciones para invertir aparecen Lugano, con una rentabilidad bruta del 10,1%, seguido por La Boca (7,7%) y Nueva Pompeya (7,5%). En el extremo opuesto se encuentra Puerto Madero, donde el retorno anual apenas alcanza el 3,5%, seguido por Palermo y Núñez.