La construcción en CABA se concentró cada vez más en el norte y profundizó la brecha con el sur

Durante las últimas dos décadas, la Ciudad de Buenos Aires incorporó más de 40 millones de metros cuadrados de nuevas construcciones, con un promedio superior a los 2 millones de metros cuadrados por año. Sin embargo, detrás de ese volumen sostenido de actividad se esconde un fenómeno cada vez más marcado: la construcción se concentra en menos barrios y profundiza el desequilibrio territorial entre el norte y el sur porteño.

Así lo revela el informe elaborado por Tejido Urbano, que analiza la evolución de los permisos de obra entre 2006 y 2025 y ofrece una radiografía de las zonas que captaron la mayor parte de las inversiones privadas durante ese período.

Construcción en CABA: El norte ganó protagonismo

De acuerdo con el estudio, la zona norte fue incrementando progresivamente su participación hasta concentrar el 42% de toda la superficie construida durante los últimos 20 años. Incluso, en 2024 llegó a representar más de la mitad de los metros cuadrados permisados en la Ciudad, consolidándose como el principal polo de desarrollo inmobiliario.

En contraste, la zona sur experimentó una caída sostenida. Si en 2008 llegó a captar el 12% de la construcción porteña, en 2025 su participación descendió hasta apenas 1,6%, el registro más bajo de toda la serie histórica. En el promedio de las dos décadas, el sur representó solamente el 5,3% de la superficie edificada.

El informe sostiene que esta distribución refleja la distinta capacidad de atracción de inversiones inmobiliarias que tienen las diferentes zonas de la ciudad y constituye, además, un indicador del dinamismo económico y demográfico de cada sector.

El oeste mantiene actividad, pero pierde peso relativo

Mientras el norte ganó terreno, el oeste mantuvo un volumen relativamente estable, aunque con una participación decreciente en los últimos años.

Dentro de esta región, barrios como Villa Devoto, Villa Crespo y Chacarita sostuvieron buena parte de la actividad, mientras que otros tradicionales como Caballito, Flores y Parque Chacabuco mostraron una reducción gradual en la cantidad de metros cuadrados autorizados para construir.

En tanto, el área central de la Ciudad también perdió protagonismo. La Comuna 1, que históricamente representaba alrededor del 10% de la superficie construida, redujo considerablemente su participación durante los últimos años.

Más de 12 millones de metros cuadrados en cinco años

Al focalizar el análisis entre 2021 y 2025, Tejido Urbano registró 6.111 permisos de construcción, equivalentes a 12,36 millones de metros cuadrados.

Como relevante, el estudio marca que el 74% de los permisos correspondió a obras nuevas; el 79% de la superficie autorizada fue para nuevos desarrollos, el 88% de los proyectos tuvo destino residencial.

Viviendas multifamiliares:  Concentraron la mayor parte de la actividad constructiva

Durante ese período se autorizaron 3.703 edificios nuevos, un promedio cercano a 740 desarrollos por año, con una superficie media de 2.300 metros cuadrados por edificio, lo que representa emprendimientos de entre 25 y 40 departamentos cada uno.

Según el informe, esto equivale a la incorporación de entre 18.000 y 30.000 nuevas unidades habitacionales por año en la Ciudad.

Las comunas que lideran la construcción

El trabajo de la Fundación Tejido Urbano también identifica cuáles fueron las comunas con mayor volumen de construcción durante los últimos 20 años. Las Comunas 13, 14 y 12, ubicadas en el norte porteño, superaron individualmente los 4 millones de metros cuadrados de superficie permisada y concentraron la mayor parte de la actividad. Detrás aparecen la Comuna 1 y la Comuna 15, mientras que la Comuna 8 registró el menor nivel de construcción de toda la Ciudad.

El informe concluye que, aunque el volumen total de construcción en Buenos Aires se mantuvo relativamente estable durante los últimos años, la distribución territorial de las inversiones muestra una concentración creciente.

La mayor participación del norte y la pérdida sostenida de protagonismo del sur evidencian un proceso de desigualdad urbana que, según Tejido Urbano, viene profundizándose desde hace varios años y plantea desafíos para lograr un desarrollo más equilibrado en la Ciudad.

El informe completo