El costo de la construcción volvió a subir y ya es 3,5 veces más alto que en 2020

El mercado inmobiliario de CABA atraviesa una etapa de desaceleración en la evolución de los precios de venta, pero los costos para desarrollar nuevos proyectos continúan creciendo. Según el último relevamiento de Zonaprop, en base a los avisos publicados dentro del portal, el costo de construcción medido en dólares aumentó un 1,6% durante mayo y se mantiene como uno de los principales desafíos para quienes impulsan emprendimientos inmobiliarios.

El dato cobra relevancia en un contexto donde los valores de venta de los departamentos acumulan una suba de apenas 0,5% en lo que va de 2026 y un incremento interanual del 12%, el menor ritmo de crecimiento registrado en los últimos dos años.

La combinación entre precios que avanzan más lentamente y costos de obra en aumento vuelve a poner bajo presión los márgenes de los desarrolladores. Aunque durante 2025 el costo de construcción había mostrado una baja del 6,7% en dólares y permitió cierta recuperación de la rentabilidad, la tendencia parece haberse revertido en los últimos meses.

Además, el informe destaca que construir hoy resulta significativamente más caro que durante el ciclo de mínimos registrado en plena pandemia. Actualmente, el costo de construcción es 3,5 veces superior al observado en 2020, cuando se alcanzó el valor más bajo de la serie histórica.

Mercado de compraventa con menor dinamismo

Según el documento de Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado para departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en US$ 2.462. Un monoambiente tiene un precio medio de US$ 108.337, mientras que una unidad de dos ambientes cuesta US$ 130.391 y una de tres ambientes alcanza los US$ 179.389. Los barrios más caros para comprar continúan siendo Puerto Madero, Palermo y Núñez, mientras que Lugano, Nueva Pompeya y La Boca presentan los valores más bajos del mercado porteño.

En paralelo, la compraventa de inmuebles mostró una especie de parate, sobre todo si nos enfocamos en el crédito hipotecario. Durante abril se registraron 5.472 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, prácticamente sin cambios respecto del mismo mes del año anterior. En comparación con marzo, la cantidad de operaciones retrocedió 2,1%.

Como mencionamos anteriormente, otro dato relevante es la caída de las operaciones financiadas. Las escrituras con hipoteca representaron apenas el 11% del total, una participación que se ubicó 11 puntos porcentuales por debajo de la registrada un año atrás.

Casas: suben menos que el costo de construcción

El segmento de casas también refleja una dinámica más moderada que la observada en los costos de obra. El valor medio de las casas aumentó apenas 0,2% en mayo, muy por debajo del incremento de 1,6% registrado por el costo de construcción en dólares durante el mismo período. Actualmente, el metro cuadrado de casas cotiza en US$ 1.825 y acumula una suba interanual de 2,7%. Una vivienda de tres dormitorios tiene un precio promedio de US$ 304.523, mientras que una de cuatro dormitorios alcanza los US$ 483.338.

La diferencia entre la evolución de los precios de venta y el incremento de los costos constituye uno de los principales desafíos para el desarrollo de nuevos proyectos residenciales, especialmente en segmentos donde la capacidad de absorción del mercado es más limitada.

El desafío para los desarrolladores

La evolución reciente de los indicadores muestra un escenario de mayor complejidad para quienes construyen. Por un lado, los precios de venta continúan creciendo, aunque a un ritmo cada vez más moderado. Por otro, los costos de construcción retoman una senda alcista después del alivio observado durante 2025.

En este contexto, la eficiencia en la gestión de obra, la planificación financiera y la elección de ubicaciones con mayor potencial de valorización vuelven a convertirse en factores determinantes para sostener la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios.