Eliminación del impuesto Cedular: Cómo está impactando en el mercado inmobiliario

La reciente decisión del Gobierno de eliminar el impuesto Cedular del 15% sobre la ganancia obtenida en la venta de propiedades introduce un cambio relevante en la estructura tributaria del sector inmobiliario. La medida alcanza a personas físicas que realizan operaciones de manera ocasional y representa, en la práctica, un alivio significativo para quienes evalúan desprenderse de un inmueble.

Hasta ahora, quienes vendían una propiedad adquirida a partir de 2018 debían tributar sobre la diferencia entre el valor de compra y el de venta. Este esquema implicaba, en muchos casos, un costo considerable que desincentivaba operaciones, especialmente en un contexto de mercado aún en proceso de recuperación.

Un ahorro concreto que puede redefinir decisiones

El impacto de la medida respecto a la eliminación del impuesto Cedular se vuelve evidente al observar ejemplos concretos y obvios. En una operación en la que un inmueble comprado en USD 200.000 se vende en USD 300.000, la ganancia asciende a USD 100.000. Bajo el esquema anterior, el propietario debía pagar USD 15.000 en concepto de impuesto.

Este ahorro directo reduce el costo de salida y mejora la rentabilidad de las operaciones, un factor clave en un mercado donde cada punto porcentual incide en la decisión de vender o esperar.

A quiénes alcanza (y a quiénes no)

La medida está dirigida principalmente a propietarios particulares. Es decir, personas físicas que no realizan compraventa de inmuebles como actividad habitual. En cambio, quienes operan de manera recurrente, como desarrolladores o inversores profesionales, continuarán alcanzados por el Impuesto a las Ganancias, con alícuotas que pueden llegar hasta el 35%.

Este punto no es menor, ya que delimita el alcance real del beneficio y evita que se transforme en una herramienta de planificación fiscal para actores del mercado con mayor volumen de operaciones.

Según el arquitecto Oscar Puebla, director de Puebla Inmobiliaria, explicó que el beneficio principal es que los propietarios ya no tienen por qué ocultar las operaciones de venta. “Pensemos en lo siguiente: si yo compré un inmueble en su momento en pesos ajustados al valor del dólar y hoy lo vendo nuevamente en dólares, la diferencia entre ambos valores ficticios a lo largo del tiempo podía interpretarse como una ganancia extraordinaria. Y no era así”.

Puebla explicó: “Supongamos, por ejemplo, que adquirí una propiedad en 2019 por 100.000 dólares, pero cuyo equivalente en pesos era muy distinto al valor actual. Hoy, al venderla, la diferencia nominal podía obligarme a pagar el 15% del impuesto, lo cual resultaba completamente irrazonable. Ese esquema ya no existe. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) también fue eliminado, y esto representa un beneficio concreto para quienes no son habitualistas”. 

El arquitecto se preguntó el por qué de la distinción: “Porque hay personas que, efectivamente, se dedican al negocio inmobiliario y realizan múltiples operaciones. Si alguien, dentro de un período determinado, es considerado habitualista, sí deberá tributar Ganancias mediante el impuesto cedular. Pero para la gente común no. Es una muy buena noticia, porque elimina ese obstáculo que incentivaba a no declarar las ventas debido a la carga impositiva”.

Por consiguiente, según Puebla, lo más saludable es que las operaciones inmobiliarias se realicen completamente en blanco. “En este caso, el dinero declarado no implica ningún costo adicional para el vendedor, y así es como debería funcionar. Además, permite luego adquirir otra propiedad y generar un proceso virtuoso en cadena”, explicó en declaraciones a informeconstruccion.com

Un posible estímulo para la oferta

Desde el sector inmobiliario interpretan la medida como una señal positiva que podría contribuir a destrabar operaciones. Durante los últimos años, la carga impositiva sobre la venta fue uno de los factores que, junto con la incertidumbre macroeconómica, llevó a muchos propietarios a postergar decisiones.

En este aspecto, Armando Pepe, referente del mercado inmobiliario y ex presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, sostuvo sostuvo a este medio que la eliminación del impuesto Cedular “ha sido una iniciativa muy buena para el sector inmobiliario” y agregó que junto a a la supresión del ITI “son buenas noticias que benefician al sector”.

La eliminación de este costo podría incentivar una mayor oferta de propiedades, especialmente en segmentos medios, donde la diferencia entre precio de compra y venta suele ser más ajustada y el impacto del impuesto resultaba más sensible.

Fernando Belvedere, titular de Belvedere Propiedades, sostuvo que entre los profesionales del sector se habla de los beneficios que generó la eliminación del impuesto. “Bajó la carga fiscal y eso ayudó a dinamizar el mercado”, sostuvo Belvedere, quien insistió en que “estamos en un escenario más favorable que ayuda a activar operaciones”. 

"En el mercado inmobiliario, cada señal cuenta", insistió.

Efectos en precios y dinámica del mercado

Si bien es prematuro anticipar un impacto directo en los precios, algunos analistas consideran que la medida podría mejorar las condiciones de negociación. Con menor presión impositiva, los vendedores tienen más margen para cerrar operaciones sin necesidad de trasladar ese costo al valor final.

En paralelo, la iniciativa se suma a otros cambios recientes en el mercado, como la flexibilización de regulaciones en alquileres, configurando un escenario más dinámico para el real estate.

Una señal en clave de reactivación

En un contexto donde la construcción y el mercado inmobiliario buscan consolidar signos de recuperación, la eliminación del impuesto a la venta de propiedades aparece como una medida alineada con el objetivo de reducir distorsiones y fomentar la actividad.

“Son noticias que sin dudas impulsan las operaciones inmobiliarias y en el momento que el mercado se reactive tendrán una importancia relativamente importante”, agregó Pepe.

El desafío hacia adelante será observar si este alivio fiscal logra traducirse en un mayor volumen de operaciones y en una reactivación sostenida del sector.