Construcción vs. inmueble usado: el dilema inmobiliario del 2025

El dilema entre construir o comprar una propiedad usada está más vigente que nunca en 2025. En un contexto de desregulación progresiva de parte del Gobierno de Javier Milei, suba de los materiales de construcción y fluctuaciones del dólar, quienes tienen ahorros o acceso al crédito se preguntan cuál es la mejor inversión inmobiliaria. ¿Conviene levantar una casa desde cero o aprovechar la oferta de usados en el mercado? El análisis requiere poner sobre la mesa costos, oportunidades, plazos y proyecciones del sector.

El costo de construir en 2025: ¿sigue siendo más barato?

A pesar del aumento en los precios de algunos materiales y la variabilidad del dólar, construir siempre ha sido más económico que comprar una propiedad terminada. Sin embrago, ahora es un debate serio. Según datos de la Asociación Pymes de la Construcción (Apymeco) , el costo del metro cuadrado construido ronda los US$ 1500, dependiendo del sistema constructivo y la ubicación. En comparación, un departamento usado en zonas medias del AMBA puede costar mucho menos, pero  según zonaprop se cotiza por encima de US$ 2.000/m², con disparidades según antigüedad, estado y barrio.

Sin embargo, los valores no cuentan toda la historia. Construir demanda tiempo, planificación, permisos y disponibilidad de mano de obra. También implica riesgos: inflación, falta de previsibilidad en los precios y demoras frecuentes en obra. Para quienes tienen urgencia en mudarse, el proyecto de obra propia puede resultar una carrera de obstáculos. Sobre todo por un eslabón que está dando que hablar: El costo de los materiales.

Propiedades usadas: un mercado con oportunidades, pero poca financiación

El mercado de usados sigue mostrando signos de recuperación moderada. Después de años de caída, las compraventas de inmuebles en CABA y GBA crecieron durante el primer semestre del año, según estadísticas del Colegio de Escribanos. El regreso parcial de los créditos hipotecarios, aunque aún limitado, reactivó el interés por viviendas terminadas, especialmente aquellas listas para habitar y con precios razonables.

Una ventaja del inmueble usado es la posibilidad de cerrar operaciones rápidamente y en ubicaciones consolidadas, algo que la construcción desde cero muchas veces no permite. Sin embargo, hay una trampa: muchas propiedades tienen más de 30 años, con instalaciones obsoletas o necesidad de refacciones que encarecen el valor final. Además, sigue habiendo una brecha entre el “valor publicado” y el “valor real de cierre”, lo que genera incertidumbre.

Rentabilidad y proyección: ¿qué conviene más como inversión?

Desde el punto de vista de la inversión, la construcción sigue ofreciendo mejores márgenes. Un terreno en zona en crecimiento más una obra económica puede duplicar su valor una vez finalizada. En cambio, la compra para refacción o alquiler de inmuebles usados presenta rendimientos moderados, a menudo por debajo del 4% anual en dólares, salvo casos puntuales.

La clave está en el horizonte temporal: quienes buscan valor a largo plazo y están dispuestos a asumir el proceso constructivo pueden generar mayores retornos. Quienes priorizan la seguridad, liquidez o velocidad operativa probablemente prefieran el camino de lo ya construido.

La elección depende del perfil y el contexto

En 2025, no hay una respuesta única. Construir conviene en términos económicos, pero exige tiempo y compromiso. Comprar usado ofrece inmediatez y menor exposición a la incertidumbre del proceso de obra, pero a un precio más alto y con riesgos estructurales. El escenario macro, la ubicación y el objetivo del comprador son determinantes clave.

Lo que sí está claro es que tanto el ladrillo nuevo como los viejos departamentos siguen siendo refugio de valor en un país donde el ahorro en moneda local sigue perdiendo terreno. La elección, más que financiera, es estratégica.