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Sector Inmobiliario

Advertencia: tasaciones para Créditos Hipotecarios

28/03/2018 - Preocupa la eliminación de las tasaciones por parte de una entidad bancaria. ¿Aumentará el riesgo y la tasa de interés?
La reciente decisión del Banco Ciudad de Buenos Aires de eliminar las tasaciones de las propiedades que son hipotecadas por la entidad nos genera una gran preocupación por la sustentabilidad futura de un sistema hipotecario que recién está renaciendo luego de décadas.
Es falso que la tasación es lo que demora la asignación de los créditos hipotecarios, las empresas tasadoras, una vez que contamos con la documentación de la propiedad a tasar y tenemos un contacto dispuesto a que visitemos el inmueble, no demora en promedio más de 7 días.
Todos sabemos que la garantía de un crédito es el inmueble, pero este respalda el crédito solamente si es tomado a “valor de mercado”. Un inmueble sobrevaluado o subvaluado puede generar suspicacias por parte de los compradores, vendedores, intermediarios y porque no dentro del banco mismo. Ya hemos vivido en otros tiempos, en un mercado sin la intervención de tasadores independientes, donde un usuario podría financiar con crédito hipotecario más del 100% del valor de la propiedad informando un valor más alto del correcto; en ese caso el respaldo o garantía sería de menor valor al dinero prestado por el Banco, aumentando el riesgo para la entidad.
La experiencia internacional de los últimos años nos demostró que no hay que relajar controles ya que sinó se puede caer en crisis como las que transitaron EEUU y España con las subprime. Crisis que nacieron en el mercado hipotecario y luego hicieron temblar ambas economías; mientras tanto aca en Argentina llamativamente un Banco público propone eliminar la valuación del inmueble.
No olvidemos que el tasador no sólo es un profesional capacitado para asignar valor, sinó que además ingresa al inmueble, verifica su estado, el uso que se le da al mismo, la existencia de instalaciones, vicios de construcción, etc.. De alguna manera somos los ojos del Banco, los únicos que verificamos la existencia, uso y estado de la propiedad.
La tasación es además un elemento central para garantizar las posibilidades de que una cartera hipotecaria sea “securitizada”. Qué significa eso? Que otro Banco, Fondo, Grupo Inversor o inversores minoristas a través del mercado de capitales, puedan comprar o participar de la cartera hipotecaria; esto asegura la continuidad del sistema hipotecario, ya que para los Bancos es necesario fondearse y esta una de las formas que se utiliza en mercados sofisticados. Desde la Cámara nos preguntamos: un fondo invertiría en una cartera hipotecaria que no posee tasaciones de los inmuebles? Lo hemos conversado con auditores y parece a todas luces, poco probable.
Si se pretende la sustentabilidad a largo plazo del crédito para vivienda y la salud de las carteras hipotecarias, los controles no deberían relajarse. Sobra evidencia empírica sobre los perjuicios que acarrea cuando esto pasa.
A juicio de quienes nos dedicamos hace más de 20 años a esto es sin dudas una decisión desacertada.
Lic Martín Dominguez Crespo
Camára de Empresas Tasadoras de la República Argentina
CETRA 

BUENOS AIRES.- La reciente decisión del Banco Ciudad de Buenos Aires de eliminar las tasaciones de las propiedades que son hipotecadas por la entidad nos genera una gran preocupación por la sustentabilidad futura de un sistema hipotecario que recién está renaciendo luego de décadas.

Es falso que la tasación es lo que demora la asignación de los créditos hipotecarios, las empresas tasadoras, una vez que contamos con la documentación de la propiedad a tasar y tenemos un contacto dispuesto a que visitemos el inmueble, no demora en promedio más de 7 días.Todos sabemos que la garantía de un crédito es el inmueble, pero este respalda el crédito solamente si es tomado a “valor de mercado”.

Un inmueble sobrevaluado o subvaluado puede generar suspicacias por parte de los compradores, vendedores, intermediarios y porque no dentro del banco mismo. Ya hemos vivido en otros tiempos, en un mercado sin la intervención de tasadores independientes, donde un usuario podría financiar con crédito hipotecario más del 100% del valor de la propiedad informando un valor más alto del correcto; en ese caso el respaldo o garantía sería de menor valor al dinero prestado por el Banco, aumentando el riesgo para la entidad.

La experiencia internacional de los últimos años nos demostró que no hay que relajar controles ya que sinó se puede caer en crisis como las que transitaron EEUU y España con las subprime. Crisis que nacieron en el mercado hipotecario y luego hicieron temblar ambas economías; mientras tanto aca en Argentina llamativamente un Banco público propone eliminar la valuación del inmueble.

No olvidemos que el tasador no sólo es un profesional capacitado para asignar valor, sinó que además ingresa al inmueble, verifica su estado, el uso que se le da al mismo, la existencia de instalaciones, vicios de construcción, etc.. De alguna manera somos los ojos del Banco, los únicos que verificamos la existencia, uso y estado de la propiedad.

La tasación es además un elemento central para garantizar las posibilidades de que una cartera hipotecaria sea “securitizada”. Qué significa eso? Que otro Banco, Fondo, Grupo Inversor o inversores minoristas a través del mercado de capitales, puedan comprar o participar de la cartera hipotecaria; esto asegura la continuidad del sistema hipotecario, ya que para los Bancos es necesario fondearse y esta una de las formas que se utiliza en mercados sofisticados. Desde la Cámara nos preguntamos: un fondo invertiría en una cartera hipotecaria que no posee tasaciones de los inmuebles? Lo hemos conversado con auditores y parece a todas luces, poco probable.

Si se pretende la sustentabilidad a largo plazo del crédito para vivienda y la salud de las carteras hipotecarias, los controles no deberían relajarse. Sobra evidencia empírica sobre los perjuicios que acarrea cuando esto pasa.

A juicio de quienes nos dedicamos hace más de 20 años a esto es sin dudas una decisión desacertada.

Por Martín Domínguez Crespo, Camára de Empresas Tasadoras de la República Argentina (CETRA) 


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