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Sector Inmobiliario

Alertan sobre terrenos en los que hubo estaciones de servicio porque no serían habitables

14/08/2017 - En la ciudad de Buenos Aires hay muchas esquinas donde hubo estaciones de servicio codiciadas por muchos desarrolladores inmobiliarios para construir grandes edificios. Las claves de porque no pueden habitarse.

CABA.- El 13 de noviembre de 2009, a Paula Caffarello la llamaron y le dijeron que debía abandonar su departamento en el barrio porteño de Villa Urquiza, en la esquina de Mendoza y Mariano Acha. Después de meses de sentir un fuerte olor a gas, un trabajo conjunto de Metrogas y la Superintendencia General de Bomberos había detectado que el edificio tenía valores de toxicidad 10 veces más altos de lo normal.

La filtración provenía de las napas y se debía a contaminación por hidrocarburos: en esa esquina había funcionado una estación de servicio Sol.

Desde entonces, el edificio está clausurado. Un cartel del Gobierno de la Ciudad indica que el espacio está en tareas de “estudio hidrogeológico y análisis de riesgo”, y los bomberos pasan continuamente a registrar el nivel de explosividad, de modo de mantenerlo en regla.

Para Paula y los otros vecinos, sin embargo, ya pasaron casi seis años. Y si bien ella alquilaba (y por ende perdió dinero, varios objetos personales que quedaron dentro del departamento y jamás recuperó la garantía), muchos otros eran dueños, y hoy se encuentran con su propiedad imposible de utilizar o vender por tiempo indeterminado. Aunque claro, agradecen estar vivos.

Construcciones récord

“En las estaciones de servicio, los tanques y cañerías donde se almacenan y circulan los hidrocarburos muchas veces tienen pérdidas. Eso puede resultar en filtraciones hacia el aire, como emanaciones gaseosas tóxicas, o hacia el suelo. En este último caso el gran problema es que esa contaminación queda ahí, latente”, describe al sitio autoblog.com.ar Patricia Himschoot, doctora en Ciencias Biológicas y especialista en Medio Ambiente.

Los hidrocarburos son residuos peligrosos. No cualquiera puede disponer de su saneamiento, sino que debe respetarse la ley acorde, que sostiene que solo algunas empresas están habilitadas para su tratamiento y traslado. En el caso de la calle Mendoza, esta reglamentación no solo no se respetó, sino que directamente se salteó. La empresa constructora Lilquen S.A., propiedad de la arquitecta Silvia Beatriz Amutio y Abel Gutman, pasó por alto la faja de clausura indicada por la Dirección General de Control de la Calidad Ambiental (hoy Agencia de Protección Ambiental, APRA), puesta a la espera del proceso de remediación que además permitiría el cambio de actividad del predio, y comenzó la obra.

Cuando un año más tarde se enfrentaron a los hechos y la clausura del edificio, la respuesta de Gutman fue que él había sido estafado por la Ciudad al permitírsele hacer un edificio en un terreno donde no se podía. El juez a cargo de la causa, Julián Ercolini, consideró lo contrario y procesó a su mujer, la arquitecta, por considerarla coautora penalmente responsable del delito.

No siempre los efectos son tan evidentes, pero la avidez de las constructoras por erigir torres o complejos en terrenos donde previamente hubo estaciones de servicio (idóneos por su tamaño y locación, ya que se ubican en esquinas) hacen que muchas veces los pasos adecuados se realicen en tiempos, por lo menos, cuestionables.

Saneamientos que se aseguran efectuados en dos meses contrastan con lo que calcula APRA: “Todo depende de con qué panorama nos encontremos bajo tierra, pero recién cuando la Agencia provee el certificado de recomposición ambiental, la constructora puede registrar sus planos en la Dirección General de Registro de Obras y Catastro. Y ahí comienza el segundo trámite, que también lleva su tiempo. Estimamos que entre 10 meses y un año sería el tiempo correcto”, apunta Edgardo Nardi, director general de Evaluación Técnica del organismo.

Eso, sin contar si debe hacerse una obra extra para sostener los muros lindantes que podrían caerse al retirar la base de tierra contaminada si esta es mucha y muy profunda.

Pasos correctos

Sólo en 2011, unas 211 estaciones de servicio fueron cerradas. En su gran mayoría, esos espacios fueron comprados para construcción de edificios. Entre algunos de los más recientes se destacan la segunda torre Le Parc sobre Figueroa Alcorta, donde antes había una estación Dapsa, el Quartier Libertador en dicha Avenida y Maure, donde se erigía una Esso, y la aún en construcción View Point, en Libertador y Virrey Loreto, donde supo haber una Shell.

Consultadas acerca de los procesos realizados para dejar apto el terreno, las constructoras responsables no fueron demasiado precisas. En tanto algunas ni siquiera contestaron, otras desligaron responsabilidades indicando que el trabajo había sido encargado a otra empresa.

Tampoco las petroleras consultadas, Shell y Axion, quisieron dar su testimonio en el tema.

En reglas generales y acorde con APRA, los pasos a seguir son varios. Cuando una empresa petrolera decide cerrar su estación de servicio, debe dar aviso al gobierno.

“Lo primero es realizar el cierre definitivo del Sistema de Almacenamiento Subterráneo de Hidrocarburos (SASH). Esto se hace realizando previamente un estudio hidrogeológico para determinar la existencia o no de contaminación. De existir, deberá remediarse, y de no, se extenderá la Constancia de No Necesidad de Recomposición Ambiental (CNNRA)”, ilustra Nardi.

En caso de tener que realizar tareas de saneamiento, una vez hechas se otorga el Conforme Recomposición Ambiental. Con ese documento se accede a pedir el Certificado de Aptitud Ambiental (CAA) para la obra, que dependerá del destino, la ubicación del predio y la superficie total a construir.

“Si el destino es un edificio de viviendas con una superficie mayor a 10.000 m2 o que ocupe una superficie cubierta mayor a 5000 m2, deberá someterse al procedimiento de evaluación técnica de impacto ambiental. Para otros destinos categorizados por la Ley 123 como de Impacto Ambiental

Sin Relevante Efecto, cuando no superen los 10.000 m2 de superficie cubierta se tramitará de forma automática a través de la página del gobierno de la Ciudad”, agrega Nardi. Finalmente, con este certificado se hará la presentación en la Dirección General de Registro de Obras y Catastro para proceder a registrar los planos y dar inicio a la obra.

Pasos que pueden ser largos y demasiado burocráticos para algunos, porque además del tiempo, entran en juego los costos. Si bien la teoría sostiene que la encargada de realizar el saneamiento del terreno es la propia empresa petrolera que lo libera, muchas veces los que quedan a cargo son meros particulares que compraron esa única estación, y quedaron a la deriva cuando la empresa se fue del país (como en el caso de Sol).

“En esos casos es imposible que esa persona sola afronte estos costos, porque son muy altos. Por muy poca tierra que haya que remover, siguen siendo varias toneladas. Así que APRA debe asistir. No es una cuestión de litigar, aunque a la larga se cobre el juicio, porque ese espacio puede volverse un problema grave en cualquier momento”, apunta Juan Carlos Villalonga, presidente de la Agencia, quien además señala que el ojo no debe estar solo puesto en las estaciones de servicio, sino que existen estacionamientos e industrias que también han tenido tanques en sus espacios y pueden significar peligro.

“Son tecnologías que pueden tener 20 o 30 años de antigüedad y muchas chances de haber tenido filtraciones. Si bien los tanques suelen ser más herméticos, por sus soldaduras sin costura, las cañerías tienen pérdidas frecuentes”.

Control y memoria

Ahora bien, ¿en qué consiste exactamente la remediación? Por lo general, en trasladar la tierra contaminada a un relleno sanitario. En el caso de la ciudad de Buenos Aires, dado que los porteños no poseemos planta de tratamiento esto se lleva a la provincia, mediante un operador habilitado por el gobierno de la Nación.

Apenas siete u ocho empresas están habilitadas a realizar este trabajo, que resulta arduo porque la cantidad de tierra puede ser muy grande en un terreno de estas proporciones, además de su estado delicado, con peligro de explosión. “Si lo contaminado es el agua, también se retira”, apunta Villalonga. Aunque para Patricia Himschoot, el problema no termina ahí: “La filtración puede llegar a la napa, porque el acuífero Puelche está a 25 metros de profundidad. Eso puede acabar llegando al río y generando una contaminación aún mayor y ya muy difícil de controlar”.

Por eso, la prevención es vital. En esta última gestión, APRA descubrió unos 700 espacios (entre estaciones de servicio, industrias y playones de estacionamiento) con algún grado de contaminación. “Estamos trabajando sobre todos. Hemos clausurado estaciones activas que aún no se sabe si podrán volver a abrir, y estamos en contacto permanente con los titulares y empresas”, describe el presidente de la Agencia. Es que si bien este no es un tema recurrente en la agenda, sí puede serlo, y por las razones más graves, de un momento al otro.

“Si no, van a ser noticia en la peor situación, como el caso de Villa Urquiza o la filtración en el subte, en la 9 de Julio”. Villalonga se refiere a uno de los casos más emblemáticos: en 1979, un operario del subte de la estación Independencia de la línea E resultó herido por una explosión a causa de una filtración de hidrocarburos de la estación de servicio Shell de Independencia y Lima. Treinta y seis años después, siguen debiéndose hacer controles sobre el espacio, y todo tipo de construcción está frenada.

De hecho, recientemente la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) debió dejar truncos sus planes de conectar la salida del subte con su entrada.

Y si bien es cierto que la contaminación de hidrocarburos puede disminuir a través de los años, también es verdad que su extensión puede ir mucho más allá de los límites del terreno. En el caso de la Shell de 9 de julio, por ejemplo, se calculó que la extensión del daño era de 170 metros a la redonda. Algo similar cuestionan los vecinos de Mendoza y Mariano Acha: “Lo grave de esto no es solo alertar al que va a comprar sobre un terreno donde antes hubo una estación de servicio, sino a toda la vecindad. Las napas de mi edificio están contaminadas y eso me perjudicó a mí directamente, pero puede ser muy peligroso para todos los que viven alrededor también”, apunta Paula Caffarello, quien recomienda informarse más y exigir los documentos correctos al momento de comprar o alquilar una propiedad. En tiempos de éxodos petroleros y booms de construcción, compradores precavidos valen por mucho más que dos.




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