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Opinion

Sector inmobiliario: Un 60% de los alquileres se encuentran dolarizados

04/08/2022 - Por Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa
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Si bien las propiedades se encuentran en sus mínimos históricos, las posibilidades de acceder a una vivienda son escasas producto de la falta de crédito hipotecario. En esta realidad habitacional a lo único que se puede aspirar, tristemente, es a ser inquilino.

Tampoco es sencillo ser inquilino, más con una economía que no aporta previsibilidad y termina por desnaturalizar cualquier actividad. En el caso de los alquileres inmobiliarios nos enfrentamos a una realidad que no es la mejor. Hoy el 60% del mercado inmobiliario de alquileres está dolarizado.

Por un lado, al interpretar esta situación uno puede llegar a comprender al propietario. El dueño de una propiedad no quiere quedar desfasado y perder frente a la inflación. Una propiedad que se alquila hoy a un valor, dentro de cuatro meses va a tener un precio totalmente desactualizado.

Porque existen cinco puntos porcentuales (o más) de inflación, y el propietario a la hora de aumentar los alquileres se fija en eso. En febrero de este año, la actualización anual era de un 47%. Y hoy estamos en un 60%. Esos 13 puntos porcentuales se trasladan directamente al precio del alquiler. En relación a esto, vemos cómo en las últimas cuatro semanas se aceleró la crecida de los valores de los alquileres producto de la disparada del dólar.

Nos encontramos ante un escenario que presenta todas las condiciones para que se instale una anarquía en el mercado inmobiliario.

Pero por otro lado, uno interpreta que de esta manera se va a complicar cada vez más el acceso a un alquiler. Cuando el propietario habla de “dólar”, ¿de qué dólar estamos hablando? ¿Del dólar oficial, de dólar turista o del único dólar al que se puede acceder (el blue)? ¿Y cómo sería en ese caso la actualización? Se genera, así, una situación complicada.

Lejos de juzgar al mercado, lo que estamos haciendo es comprenderlo. Y al comprenderlo uno entiende que se trata de un mercado que está desprotegido.

El economista Tomás Bulat señalaba hace unos años que una moneda se convierte en moneda cuando uno puede ahorrar en ella. El peso se devalúa minuto a minuto. Entonces, el propietario quiere hacer valer sus metros cuadrados, que vienen siendo devaluados, por lo menos, desde el primer trimestre de 2018 (último trimestre con crédito hipotecario alcanzable) a la fecha. Y mucho más devaluados por una pandemia en el medio. Y mucho más devaluados porque se creía que con una bajada promedio del 35%del valor de las propiedades se iba a acelerar el sector inmobiliario pero, claramente,esto no estaría sucediendo. Nos encontramos con que hay cada vez más propiedades a la venta.

Y el propietario que no se resigna a seguir bajando el precio de su propiedad piensa en el alquiler como una opción. Ahora, la pregunta es a qué valor. Y allí surge el planteo: “ya se devaluó mi propiedad, ¿ahora se va a devaluar mi alquiler? Quiero, de alguna manera, protegerme”. ¿Y dónde encuentra esa protección? En los dólares.

Esta es la manera que están encontrando algunos propietarios para hacer frente a la situación. Pero considero que esta manera no es la correcta porque se empieza a achicar mucho más las posibilidades al acceso a un alquiler.

Nos encontramos ante un escenario que presenta todas las condiciones para que se instale una anarquía en el mercado inmobiliario. Con esto me refiero a una situación en la que se hacen contratos híbridos, con las reglas que cada uno quiera y eso claramente no es bueno para el mercado.

Los contratos híbridos son aquellos que surgen de la ley anterior y de la ley actual. Con plazos de actualización a nuestro gusto y con condiciones que no están avaladas legalmente. 

Y eso no es bueno ni para el propietario ni para el inquilino. Porque hay una ley, que no es buena, pero hay una ley. Y el argentino gana en pesos. Y la única manera de acceder al dólar es al MEP o al blue. Y el problema es que hasta que no haya una política económica clara, hasta que no haya credibilidad en los mercados, es un dólar que va a seguir inquieto. Y esto descalza a la economía de cualquier inquilino.

Entonces, encontrar una solución de fondo con una ley, con un formato, con una problemática que nos afecta a todos, es importante. Tenemos que hacer que el mercado comience a funcionar de forma correcta. Y entender que estamos frente a una frenada de ventas por especulación ya que no sabemos hasta dónde va a llegar el dólar y hasta dónde van a seguir bajando las propiedades, pero eso trasladarlo también al mercado del alquilar es una práctica muy peligrosa que tenemos que resolverentre todos (inquilinos, propietarios, inmobiliarias y  desarrolladoras) para que esto empiece a funcionar de una vez por todas. 

Y, claramente, al círculo político empezar a hacerles entender que tenemos que encontrar una solución de fondo porque sino la gente no va a poder acceder, ni siquiera, a lo más básico que es poder acceder a una vivienda en alquiler.


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