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Sector Inmobiliario

¿Qué observa el mercado inmobiliario y cuáles son las expectativas sin la Ley de Alquileres?

14/01/2024 - Con las nuevas medidas desregulatorias del flamante gobierno, finalmente se derogó la tan criticada ley de alquileres. Sin embargo, tanto como se ha celebrado, también mucho se ha cuestionado este curso de acción. Especialistas del sector dan su opinión al respecto.
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La ley de alquileres fue una de las principales problemáticas de los últimos años. Su intento por regular los plazos y las actualizaciones de precios fue impracticable con la coyuntura económica, causando escasez de viviendas en alquiler, menores ingresos para los propietarios y mayores costos para los inquilinos. Como describe Javier Cerpavicius, titular de Century 21 Masada Group S.A., “todo resultó un círculo vicioso y dañino para toda la sociedad involucrada, donde la comunidad experta en el tema, todos nosotros que de alguna manera interactuamos en el mercado inmobiliario, alertamos desde temprano que el final estaba escrito”.

Ahora, su derogación mediante un Decreto de Necesidad de Urgencia (DNU) despertó controversias dentro del mercado inmobiliario. Por un lado, por los medios tomados para dejar a la ley y sus modificaciones sin efecto; por el otro, el impacto que algunos temen sobre los contratos. Basada en el Código Civil y Comercial de la Nación, la nueva dinámica del DNU vigente contempla la situación de ambas partes, la libertad de plantear plazos, actualización trimestral y mantener el índice IPC por ser un referente real de la evolución de precios reales.

“Aún es muy pronto para analizar las consecuencias, pero lo que percibí en estos días es que los propietarios están dispuestos a ofrecer sus departamentos en alquiler. De todos modos, hay muchos interrogantes con respecto al último decreto, razón por la cual tanto propietarios como inquilinos consultan sobre qué acuerdo es el más conveniente”, comenta Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

También, agrega Cerpavicius: “Dado las demoras en la implementación del DNU y los sucesivos amparos, son muchas las dudas que presentan ambas partes. Se preguntan si pueden modificar la moneda, los plazos, las garantías, los depósitos, la rescisión, etc. Esto es producto de años de haber estado coartando la voluntad de las partes para fijar cláusulas y condiciones, y se encuentran que hoy pueden hacerlo”.


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Ciertamente, alcanzar un acuerdo del monto a pagar continuará siendo un disgusto y una preocupación. Lograr una oferta que cubra la alta demanda no será inmediato y el proceso de recuperación del sector se dará de forma paulatina, es así que el valor de renta de un inmueble se mantendrá elevado por algunos meses, en especial en moneda extranjera.

De acuerdo con Irina Vecchi, directora de Soldati Pilar, “el mercado no convalida los precios actuales ni los venía convalidando. El precio de alquiler de todas las propiedades de Pilar está dolarizado y esto no puede ser una realidad en una economía fundida, devaluada, y con salarios en mínimos históricos en dólares. Sólo se puede sostener el valor de alquiler en dólares en algunos barrios exclusivos de la zona, donde muy poca gente tiene acceso. En Argentina, no se puede hablar de 2.000 dólares de renta con una economía fundida, devaluada, y con salarios en mínimos históricos en dólares. Por eso, a partir de marzo se va a dar un ajuste descendente fuerte de las manos de los propietarios, que se encontrarán con casas vacías y nuevas tarifas de servicios y otros gastos. Esta situación los va a obligar a escuchar las pocas ofertas que hoy tildan de agresivas, pero que son las únicas que se reciben desde hace un tiempo. Estamos camino a que los precios de mercado se regulen solos por oferta y demanda”.


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En consecuencia, el sector inmobiliario ve cercana una normalización del mercado de alquileres con mayor oferta de vivienda y menores obstáculos para su acceso e incertidumbres, revirtiendo la antigua ley que castigó a los inversores del país y sacó de circulación muchas propiedades que hubieran satisfecho la alta demanda: “Con todo en consideración, la respuesta a las nuevas medidas respecto a los alquileres ha sido muy positiva —asegura Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi PropiedadesSe incrementaron las consultas de propietarios para dejar nuevamente inmuebles en alquileres y notamos a inversores que vuelven a analizar la posibilidad de comprar propiedades para dejarlas en alquiler. Por lo tanto, el DNU imprime previsibilidad y razonabilidad, es decir, viene a poner las cosas en su lugar”.

“Sin duda, hubiera sido más contundente que se derogue esta ley con la implementación de una consensuada por todos los poderes involucrados. De esta forma, no existirían los distintos amparos y retrasos, la poca claridad en los medios y las dudas que tiene el común de la sociedad. Igualmente, nosotros, como brókers inmobiliarios, vamos asesorando y desasnando, viendo un horizonte un poco más claro para el 2024”, concluye Cerpavicius.


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