Vivienda: Los ingresos de una pareja no alcanzan para un crédito hipotecario

Los ingresos de una pareja de calificación ocupacional alta apenas alcanzaron para cubrir la cuarta parte de la cuota de un crédito hipotecario ajustado por UVA, de acuerdo con los relevamientos realizados en el cuarto trimestre de 2020.

Según la Dirección General de Estadística y Censos porteña a lo largo de 2020 "la marcha ascendente del ingreso nominal" que fue del 29,9%, "no llegó a compensar la suba de la cuota mensual del préstamo en UVAs" que alcanzó al 54,8%, y superó levemente el alza del 26% de la modalidad convencional.

La mayor suba de los préstamos UVA que los convencionales no fue suficiente para evitar la tendencia acumulada en los períodos anteriores, que determinó que a fines de 2020 sea más difícil alcanzar la cobertura de los segundos. Al respecto, la DGEyC indicó que el Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) para un departamento de 2 ambientes fue del 40,9% en el caso de los préstamos UVA y del 35% en los comunes, en tanto para un inmueble de 3 ambientes el índice cae a 26,1% y 22,2%, respectivamente.

Qué es el IACH

El IACH mide la relación entre el ingreso mensual observado de una pareja aspirante a comprar un inmueble y el ingreso mínimo necesario para acceder a un préstamo bancario con garantía hipotecaria.

Si el IACH arroja un valor de 100, el ingreso de la pareja aspirante coincide exactamente con el ingreso mínimo necesario para acceder al crédito hipotecario teórico. Por el contrario, si se encuentra por debajo, el ingreso observado no alcanza al mínimo necesario.

Por ejemplo, si es de 50%, la pareja del ejemplo necesitaría duplicar sus recursos para acceder al crédito. La caída del IACH de 2020 es habitual en períodos de devaluación pronunciada, ya que los salarios se fijan en pesos y los precios de los inmuebles suelen hacerlo en dólares.

Por tal razón, el deterioro del índice, estuvo signado por un aumento del precio de venta en pesos de los inmuebles del 29,8% en pesos, en un proceso que, según la DGEyC, estuvo "determinado unívocamente por la depreciación del tipo de cambio" que en su cotización oficial "creció 37,7% en términos interanuales, de $63,05 a $86,83" y tuvo mayor peso que la caída del 5,7% del precio del metro cuadrado medido en dólares. El crédito no convencional, si bien fue menos accesible que los ajustados por UVA al cuarto trimestre de 2020, tuvo un aumento más moderado debido a la caída de la tasa de interés, de 0,64 punto porcentual.

"Por el contrario, en el caso del préstamo en UVAs se verificó un alza significativa de la tasa de interés (+2,73 p.p.) a lo que se adicionó el efecto del incremento de la UVA (37%), cuya trayectoria muestra variaciones muy elevadas desde fines de 2018 (con un crecimiento acumulado del 204,1% en los últimos tres años)", advirtió el organismo porteño.