El futuro del financiamiento de obra: desarrolladores buscan nuevas vías para volver a poner proyectos en marcha

El crédito hipotecario empezó a recuperar espacio en la Argentina, pero financiar el inicio de una obra sigue siendo una dificultad para los desarrolladores. Tras años de operar casi de manera exclusiva con capital propio, los actores del sector enfrentan el desafío de transformar los recientes cambios normativos e instrumentos de mercado en un motor efectivo para el desarrollo urbano. En este escenario, la falta de fondeo para iniciar emprendimientos convive con la búsqueda de alternativas digitales capaces de ordenar la arquitectura financiera de los proyectos.

“El sistema está completamente roto”, planteó Lucas Glustman, founder & CEO de Lebane, en el marco del evento “El futuro del financiamiento de obra”. Su diagnóstico apunta a una dificultad habitual del sector: un desarrollador puede tener años de experiencia y varias obras terminadas, pero encontrar obstáculos para acreditar ese recorrido ante un banco. Cada proyecto suele operar con una sociedad, un fideicomiso y socios distintos, lo que dificulta evaluar al conjunto como un solo negocio.

Durante el encuentro, moderado por Mali Vázquez, directora ejecutiva de CEDU+AEV, se analizaron tres herramientas que comenzaron a abrirse paso: los fondos del FGS para crédito hipotecario, la nueva posibilidad de acceder a préstamos en dólares y las líneas para unidades en construcción. “Respecto a los créditos hipotecarios, había mucha expectativa, pero en la realidad no se está dando a la velocidad que se esperaba. En cuanto a los créditos en dólares, las condiciones no son tan buenas, pero la herramienta existe, y eso sí es una buena noticia”, destacó la especialista.

Para Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, las tres representan un avance, aunque coincidió en que todavía tienen límites para cambiar la escala del mercado. Destacó, sobre todo, la señal que implica usar recursos del FGS para financiar hipotecas. Según explicó, en la Argentina se otorgan en promedio unos 3000 créditos por mes y la primera licitación del fondo podría financiar alrededor de 2000. El efecto sobre las tasas y la oferta bancaria será relevante, sostuvo, pero advirtió que aún se trata de un mercado pequeño frente a los 16 millones de hogares del país.

El economista señaló además una limitación para la construcción: por ahora, esas líneas se orientan principalmente a la compra de viviendas usadas o ya escriturables. Una futura licitación podría incluir inmuebles con un alto grado de avance, planteó, aunque hoy esa posibilidad no está definida. El desafío pendiente es que el financiamiento también llegue a las etapas en las que se necesita capital para ejecutar los proyectos.

El desafío de financiar desde el pozo

La posibilidad de tomar crédito en dólares abre otra vía, pero exige mirar más allá de la tasa. González Rouco explicó que el financiamiento podría alcanzar un potencial de US$ 6000 millones para toda la economía, no exclusivamente para el desarrollo inmobiliario. También alertó sobre el riesgo de contraer una deuda en dólares cuando los ingresos de una obra pueden recibirse en pesos y ajustarse según distintos mecanismos.

Las líneas para unidades en pozo o en construcción suman alternativas, aunque el economista las describió todavía como casos puntuales. Su principal preocupación está en una etapa anterior: cómo financiar el arranque de nuevas obras. Según los indicadores de insumos que sigue Empiria Consultores, la demanda está mucho más concentrada en materiales para terminar proyectos que en aquellos utilizados al comienzo de la construcción.

“Nunca hubo tanta brecha entre la demanda de insumos para etapa final de la obra versus etapa inicial de la obra como ahora”, afirmó González Rouco. La diferencia, señaló, es la más alta desde que cuentan con mediciones comparables, hace unos 15 años. Si esa tendencia persiste, podría afectar la oferta futura de viviendas. “Eso se desbloquea con financiamiento. El financiamiento es instrumento que va a dar vuelta al mercado inmobiliario”, sostuvo y alertó que la es urgente empezar a armar la cadena de financiamiento lo antes posible para ver el impacto en los próximos años.

Glustman describió el problema desde la experiencia de quienes solicitan fondos. Los bancos necesitan información verificable para evaluar riesgos, mientras que la actividad inmobiliaria suele distribuir sus operaciones entre distintas figuras jurídicas y proyectos. “No había manera de mostrarle al banco quién sos”, resumió. A su juicio, ordenar y reunir los datos de cada obra puede ayudar a construir un historial que hoy resulta difícil de presentar.

En ese contexto, Lebane presentó Payments, una herramienta integrada a su plataforma para gestionar los cobros de clientes y los pagos a proveedores de cada obra. Según explicó Glustman, el registro de esos movimientos permitiría contar con información verificable sobre la actividad de un desarrollador. La empresa plantea que ese historial podría facilitar, más adelante, la evaluación de solicitudes de financiamiento que Lebane podría facilitar.

La herramienta se incorpora así a una discusión más amplia. Las hipotecas pueden ayudar a sostener la demanda y las nuevas modalidades de préstamo pueden ampliar las opciones disponibles. Pero, para que también crezca la oferta, el sector necesita resolver cómo se financian los proyectos desde sus primeras etapas y cómo demuestra su capacidad de llevarlos adelante.