Mercado inmobiliario
Los valores de los alquileres subieron casi un 10 por ciento en Capital Federal
El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires muestra señales dispares en el arranque de 2026: Mientras los alquileres mantienen una fuerte dinámica alcista, los precios de venta avanzan con mucha más moderación, en un contexto donde el costo de construcción vuelve a presionar y la rentabilidad empieza a recomponerse.
De acuerdo con el último informe de Zonaprop, que muestra los valores de referencia, calculados a partir del promedio de los avisos publicados en la plataforma, los valores de los departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron un 9,6% en el primer trimestre del año. Solo en marzo, la suba fue del 3%, lo que lleva el incremento interanual al 34,7%.
Actualmente, alquilar un monoambiente en la Ciudad cuesta en promedio 704.704 pesos mensuales. En tanto, un departamento de dos ambientes se ubica en 814.659 pesos por mes, mientras que una unidad de tres ambientes alcanza los 1.094.451 pesos mensuales.
En cuanto a la distribución por barrios, Puerto Madero continúa encabezando el ranking de las zonas más caras, con un alquiler promedio de 1.358.875 pesos mensuales. Le siguen Núñez y Palermo, ambos con valores por encima de los 900.000 pesos. En el otro extremo, Lugano se posiciona como la opción más económica, seguido por Floresta y Liniers, aunque estos barrios concentran una porción mucho menor de la oferta.
Por el lado de la compraventa, el ritmo de suba de los precios muestra una desaceleración. El valor medio del metro cuadrado vendible aumentó apenas un 0,4% en el primer trimestre de 2026, con una suba mensual del 0,2% en marzo, cuando se ubicó en 2.459 dólares por metro cuadrado. En este escenario, un monoambiente tiene un valor promedio de 108.337 dólares, mientras que un departamento de dos ambientes asciende a 130.273 dólares y uno de tres ambientes se ubica en 179.072 dólares.
Al igual que en el segmento de alquileres, Puerto Madero lidera el ranking de precios de venta, con valores que superan los 6.100 dólares por metro cuadrado. Núñez y Palermo completan el podio, mientras que Lugano, Nueva Pompeya y La Boca continúan como las zonas más accesibles.
La actividad también refleja un comportamiento dispar. En febrero se registraron 3.567 escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, un 17% menos que en el mismo mes del año pasado. Sin embargo, el nivel actual se mantiene muy por encima de los mínimos alcanzados en 2020. Del total de operaciones, el 17% se concretó con hipoteca, evidenciando una leve retracción en el uso del crédito.
Otro factor clave es el costo de construcción, que volvió a subir en marzo un 3,7% medido en dólares. Aunque en 2025 había registrado una baja del 6,7%, el nivel actual sigue siendo elevado: construir hoy cuesta más de tres veces lo que costaba en 2020. Esta dinámica impacta directamente en los márgenes de los desarrolladores, que habían mostrado cierta recuperación el año pasado.
En el segmento de casas, los precios se mantienen relativamente estables. Una vivienda con tres dormitorios tiene un valor promedio de 302.878 dólares, mientras que una de cuatro dormitorios asciende a 483.408 dólares. El metro cuadrado se ubica en 1.820 dólares, con una leve suba mensual, aunque acumula una ligera baja en lo que va del año.
Palermo se mantiene como el barrio más caro para la compra de casas, seguido por Belgrano y Recoleta. En contraste, La Boca, Villa Soldati y Nueva Pompeya presentan los valores más bajos del mercado.
En términos de inversión, la rentabilidad muestra una mejora. La relación alquiler/precio se ubica en 5,62% anual, lo que implica que se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un plazo menor al de hace un año.
Dentro de este contexto, Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda se consolidan como las zonas más atractivas para quienes buscan renta, con retornos que superan ampliamente el promedio del mercado. En contrapartida, Puerto Madero, Núñez y Palermo continúan ofreciendo las rentabilidades más bajas, en línea con sus elevados precios de entrada.