El sector inmobiliario enfrenta un año decisivo entre oportunidades y riesgos

El sector inmobiliario inicia 2026 en una instancia decisiva. Un análisis privado sostiene que las expectativas se convirtieron en el principal motor actual, impulsando especialmente el segmento de lotes, que exhibe mayor dinamismo que el mercado de compraventa tradicional y que la construcción. Sin embargo, advierte que ese impulso es frágil si no se traduce en operaciones concretas.

Los factores que pueden activar la recuperación

El documento de Empiria Consultores identifica tres vectores que podrían dinamizar el negocio inmobiliario durante el año:

-Clima macroeconómico más estable: una mejora en las perspectivas podría anticipar decisiones de inversión y acelerar proyectos.

-Mayor participación del mercado financiero: comienza a observarse un flujo de ahorros en dólares hacia desarrolladoras e inmobiliarias, que buscan fondeo para nuevas obras y esquemas comerciales.

-Cambios impositivos y regulatorios: medidas recientes podrían elevar la rentabilidad del sector. Según estimaciones del Instituto Argentina de Análisis Fiscal (IARAF), el rendimiento de los alquileres podría incrementarse entre 17% y 64%, dependiendo del perfil tributario del propietario.

A esto se suma la iniciativa de la Comisión Nacional de Valores de habilitar la registración de boletos en bolsas regionales, un instrumento que amplía las opciones de financiamiento para desarrolladores.

El límite de las expectativas

El informe remarca que el optimismo por sí solo no garantiza crecimiento. La clave será la demanda efectiva, y allí el crédito hipotecario aparece como variable determinante. Tras un impulso previo, el financiamiento mostró señales de desaceleración a fines de 2025 y comenzó 2026 con menor ritmo.

También preocupa la brecha entre costos y precios. El valor de las propiedades usadas no refleja plenamente los cambios económicos recientes, lo que genera un escenario en el que el producto terminado resulta más competitivo que el desarrollo desde pozo. En la Ciudad de Buenos Aires, los valores del mercado secundario permanecen prácticamente estancados desde comienzos de 2025 y apenas superan en 8,5% los niveles de fines de 2023, mientras los costos de obra casi se duplicaron.

Construcción: señales de alzas y bajas

La actividad constructiva mostró una mejora promedio de 6,7% en 2025, aunque concentrada en la primera parte del año. El balance revela una dinámica irregular, con mitad del año en retroceso y la otra mitad en recuperación.

Las proyecciones para 2026 son moderadas: según el ritmo reciente, el sector podría oscilar entre una leve caída de 0,7% o un crecimiento marginal de 0,5%. Los indicadores de enero refuerzan la falta de tendencia clara: el Índice Construya cayó 11,6%, mientras los despachos de cemento subieron 2,6%.

Créditos hipotecarios: menos volumen y mayor concentración

El mercado hipotecario también evidencia una etapa de transición. En enero se otorgaron unos USD 189 millones, apenas por encima del mismo mes del año anterior y bastante por debajo de los niveles preelectorales.

La tasa promedio se ubicó en 5,58% y mostró una suba reciente tras cambios en las condiciones del Banco Nación, que elevó sus tasas del 4,5% al 6%. La entidad continúa concentrando la mayor parte de los préstamos, con cerca del 76% de los desembolsos, lo que evidencia la dependencia del sistema respecto de un solo actor.