La brecha del valor del suelo entre CABA y el Conurbano se duplicó en 20 años

La dinámica del mercado de suelo en la Región Metropolitana de Buenos Aires evidencia un cambio estructural en las últimas dos décadas. Un informe de la Fundación Tejido Urbano revela que la brecha de precios entre la Ciudad de Buenos Aires y el Conurbano no solo se amplió, sino que prácticamente se duplicó.

Entre 2006 y 2026, el valor del suelo en la Ciudad de Buenos Aires creció un 117%, mientras que en los partidos del Gran Buenos Aires el incremento fue de apenas un 12%. Como resultado, hoy el suelo en CABA es nueve veces más caro que en el Conurbano, cuando hace dos décadas esa diferencia era de cinco veces.

Nuevas geografías de valorización

El informe también detecta un cambio en los focos de crecimiento. A diferencia de lo ocurrido en ciclos anteriores, los mayores incrementos porcentuales no se registraron en las zonas tradicionales del corredor norte, sino en áreas del segundo cordón y sectores más alejados de AMBA.

Distritos como General Rodríguez, Escobar, José C. Paz, Merlo, Moreno y Ezeiza mostraron subas significativas, en muchos casos triplicando sus valores. Este fenómeno refleja una expansión del mercado hacia zonas con mayor disponibilidad de tierra y precios más accesibles.

Del eje norte al sur y oeste

Otro de los cambios más relevantes es el corrimiento de la oferta. En 2006, los desarrollos se concentraban fuertemente en el eje norte, especialmente en partidos como Pilar, Tigre y Escobar.

Dos décadas después, el mapa es diferente. La oferta de terrenos se expandió hacia el sur y el oeste, con protagonismo de La Plata, que concentra el 20% de la superficie ofrecida, seguida por Moreno (11%) y San Vicente. Este desplazamiento marca una nueva lógica en la expansión urbana.

Los distritos más caros del Conurbano

A pesar de estos cambios, algunos patrones se mantienen. Vicente López continúa siendo el partido con losa terrenos más caros de la provincia de Buenos Aires, seguido por San Isidro y San Fernando, que también ganan protagonismo dentro de los más costosos.

La paradoja de los barrios cerrados

Uno de los datos más llamativos del informe es el comportamiento del suelo en urbanizaciones privadas. A contramano del mercado general, el valor promedio en barrios cerrados cayó un 10%. 

Sin embargo, la tendencia es heterogénea. En el norte del GBA, los precios subieron con fuerza, con casos como San Isidro (+276%) y Tigre (+254%), mientras que en el sur se registraron caídas pronunciadas, como en Florencio Varela (-48%) y La Plata (-36%).

Un mercado más diversificado

El perfil de la oferta de barrios cerrados también cambió. Si en 2006 el 86% de estos desarrollos se concentraba en Pilar, Escobar y Tigre, hoy la distribución es más equilibrada.

Actualmente, Berazategui lidera con el 18% de la oferta, seguido por Ezeiza (17%) y Luján (16%), lo que confirma la expansión territorial del modelo de urbanizaciones privadas.

Presión sobre CABA y nuevas fronteras

Desde la Fundación Tejido Urbano señalan que este proceso refleja una doble dinámica: por un lado, una presión constante de valorización sobre la Ciudad de Buenos Aires como activo de inversión; por otro, una expansión metropolitana que busca nuevas fronteras en terrenos más económicos.

El resultado es una transformación en la estructura de acceso al suelo y a la vivienda en la región, con implicancias directas sobre el desarrollo urbano, la planificación y las oportunidades de inversión.

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