Compraventa y alquileres en CABA: Cómo se comportaron los precios en enero de 2026

Los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires continúan en alza y vuelven a ubicarse por encima de la inflación. De acuerdo con el último informe Zonaprop, en enero de 2026 los valores subieron un 2,7%, superando el IPC del mes (2%).

En términos interanuales, el incremento alcanza el 34,9%, también por encima de la inflación acumulada (31,2%) y levemente superior al ajuste por ICL (34,8%), lo que confirma que el mercado de alquileres sigue tensionado.

Cuánto cuesta alquilar en la Ciudad

Según el relevamiento del portal inmobiliario, los valores promedio mensuales en la Ciudad de Buenos Aires son los siguientes:

-Monoambiente: $659.331

-Dos ambientes: $763.818

-Tres ambientes: $1.026.674

De esta manera, alquilar un departamento de tres ambientes ya supera el millón de pesos mensuales, un umbral que hasta hace poco parecía lejano para gran parte del mercado porteño.

Los barrios más caros y más baratos para alquilar

Puerto Madero continúa liderando el ranking de barrios más caros para el alquiler, con un valor promedio de $1.240.723 por mes. Le siguen:

-Palermo: $858.364

-Núñez: $845.352

En el otro extremo, Lugano se mantiene como el barrio más económico, con un precio medio de $652.670 mensuales. Completan el listado de los más accesibles:

-Parque Avellaneda: $658.382

-Floresta: $661.138

Los valores de venta se estabilizan en dólares

Luego de las subas acumuladas durante 2024 y 2025, los precios de venta en la Ciudad muestran mayor estabilidad. En enero, el valor del metro cuadrado se ubica en 2.450 dólares, sin cambios significativos desde octubre del año pasado.

En los últimos doce meses, los precios de venta acumulan un aumento del 4,75%, reflejando un mercado más calmo en comparación con el de los alquileres.

Los valores promedio por tipología son:

-Monoambiente: USD 108.337

-Dos ambientes: USD 129.704

-Tres ambientes: USD 178.546

Barrios más caros y más baratos para comprar departamentos

Puerto Madero sigue encabezando el ranking de precios, con un valor de USD 6.157 por m², seguido por:

-Núñez: USD 3.407/m²

-Palermo: USD 3.387/m²

En contraposición, Lugano es el barrio más económico para la compra, con USD 1.097/m², seguido por Nueva Pompeya (USD 1.484/m²) y La Boca (USD 1.552/m²).

Más escrituras, pero menos hipotecas

En diciembre de 2025 se registraron 7.646 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, según datos del Colegio de Escribanos porteño. El nivel se mantuvo similar al de noviembre y representa 2,5 veces más que el mínimo histórico de diciembre de 2020, cuando se habían concretado 3.065 operaciones.

Sin embargo, solo el 12% de las transacciones se realizó con hipoteca, lo que implica una caída de 3 puntos porcentuales respecto a diciembre de 2024.

El costo de construcción desacelera su suba

El costo de construcción medido en dólares mostró en enero una suba moderada del 0,2%. No obstante, desde octubre de 2023 acumula un incremento del 104%.

Construir hoy cuesta tres veces más que en octubre de 2020 —mínimo de la serie— y se ubica un 29% por encima del promedio histórico 2012-2025, lo que continúa condicionando el desarrollo de nuevos proyectos.

Comprar una casa en CABA ya supera los USD 300.000

El mercado de casas también mantiene valores elevados. Una vivienda con tres dormitorios tiene un precio medio de USD 301.813, mientras que una con cuatro dormitorios asciende a USD 485.982.

El valor del metro cuadrado de casas se ubica en USD 1.822, con una leve baja mensual del 0,2%, aunque acumula un aumento interanual del 5,9%, por encima del incremento registrado en departamentos.

Palermo lidera los precios con USD 3.212/m², seguido por Belgrano (USD 2.956/m²) y Recoleta (USD 2.404/m²). En contraste, La Boca es el barrio más económico para comprar casas, con USD 687/m², seguido por Villa Soldati y Nueva Pompeya.

¿Dónde conviene invertir?

La relación alquiler/precio sube en enero y se ubica en 5,09% anual. Actualmente se necesitan 19,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 3,2% más que hace un año.

Los barrios con mejor rentabilidad continúan siendo:

-Lugano: 9,6%

-Nueva Pompeya: 7,6%

-La Boca: 7,3%

En cambio, Puerto Madero presenta la menor rentabilidad, con apenas 3,3%, seguido por Núñez (4%) y Palermo (4,1%).

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