Mercado Inmobiliario
El desafío de financiar el pozo: claves legales, comerciales y financieras para los desarrolladores
Como ya se sabe comprar desde el pozo significa adquirir una propiedad cuando la construcción está en marcha, o incluso antes de empezarla, pagando un anticipo + cuotas durante la obra, esperando la entrega futura. Implica más riesgo, pero tradicionalmente ofrecía precios más bajos que comprar a estrenar o usado.
Según los expertos en muchos casos el metro cuadrado de departamentos en pozo ya cuesta más que los usados. Esto está rompiendo la lógica clásica donde el pozo era la opción más barata. A esto se le suma que el precio del m² para unidades en pozo ha venido subiendo, pero hay que tener en cuenta fuertes componentes de inflación de materiales, costos de construcción, así como la evolución del dólar.
También hay sectores del mercado que prefieren lo usado o lo a estrenar, especialmente si la diferencia de precio no justifica el riesgo o la espera. En esos casos, lo ya terminado se vuelve más atractivo. Los desarrolladores están a la espera y hace poco publicábamos que incluso están atrasando nuevos proyectos. La pregunta es: ¿Qué hacer frente a estas variables?
Claves para la financiación de emprendimeintos desde el pozo
La reglamentación del DNU sobre hipotecas divisibles habilitó la incorporación de una práctica que hasta el momento no era posible: la inscripción de los boletos de compraventa en pozo en los registros de la propiedad.
“Es claro que los bancos no van a financiar a los compradores de los emprendimientos desde el pozo, salvo excepciones de bancos que lo hagan puntualmente con ciertos desarrolladores. Sin embargo, el sector necesita incorporar esto último lo antes posible y vamos a tener que resolverlo por nuestra cuenta. No es algo fácil, no es lo que se hace en otras partes del mundo y no es algo por lo cual haya vocación entre los desarrolladores”, plantea Damián Tabakman, presidente de la Cámara empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Tabakman agregó que, aún así, “habrá que hacerlo para darle viabilidad y sustentabilidad a la actividad, que hoy está atravesando un momento complicado. Es la única forma de vender a precios más lógicos y a un segmento más amplio de la población”.
Aspectos legales para obras desde el pozo
Hay que tener en consideración las limitaciones aún vigentes a ciertos esquemas indexatorios, como el índice Camarco. También hay que definir las garantías (si dar o no escritura al entregar la posesión) y qué pasa entre el fin de la obra y el momento en el que se puede escriturar, que suele no ser rápido.
Desde la CEDU aseguran que si usar o no las hipotecas divisibles, cuál es el vehículo legal desde el cual dar ese financiamiento (si desde la desarrolladora misma o desde otra entidad), si firmar boletos e inscribirlos en los registros (ahora se puede), etc. También hay cuestiones impositivas muy relevantes y herramientas disponibles entre los vehículos con oferta pública, que conviene utilizar.
Construcción desde el pozo: Claves para la comercialización
Hay que definir el precio de las unidades a ser vendidas con financiamiento post posesión, la tasa de interés y la moneda. Las fechas de inicio de la obra y de entrega también cambian teniendo en cuenta el flujo de ingresos por ventas de los proyectos. Y por supuesto el marketing dado que el interlocutor deja de ser un inversor para ser un usuario final.
Algunas desarrolladoras podrán armar estos planes contando con inversores desde el inicio que quieran tener flujos de fondos estables y seguros en el tiempo. Quizás mejores que tener unidades en renta.
La estructuración de los emprendimientos debe tener en cuenta este nuevo modelo de negocios, desde la manera de comprar la tierra (en canje), hasta en qué barrios llevar adelante los proyectos e incluso de qué escala.
Aspectos constructivos desde el pozo
La estandarización de procesos y productos, importación de insumos e incluso de casas para bajar costos. “En resumen, hay muchos temas a tener en cuenta. Ya hay varios desarrolladores en distintas ciudades del país que lo están haciendo. Es por donde hay que ir”, plantea Tabakman