08/11/2017

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Créditos hipotecarios: ¿estás financieramente preparado para uno?

Dado el creciente boom de créditos hipotecarios, nos preguntamos si toda la gente esta preparada para uno o puede haber riesgo de que no pueda sostenerlo en el largo plazo.

ARGENTINA. - Los economistas les gustan armar modelos, comparar y proyectar. A los financistas les gusta calcular ratios, hurgar en los balances contables de las empresas y mensurar valores intrínsecos.

¿Y a la mayoría de la gente qué le gusta hacer? Ganar y gastar sin control, manejándose de manera intuitiva, sin saber con exactitud en qué gasta ni cuánto paga de interés por sus deudas. Tampoco sabe cuánto le pagan de interés por sus inversiones, cuánto ahorra por mes o cuál es su grado de liquidez. En este escenario de descontrol de las finanzas personales se da un boom que hacía mucho tiempo no vivíamos los argentinos: la expansión de los créditos hipotecarios, que lleva a muchos a meterse de cabeza sin haber realizado antes un estudio concienzudo de la conveniencia de solicitar un préstamo, exponiéndose así a situaciones de estrés financiero que podrían evitarse utilizando el ratio de apalancamiento personal.

¿Te conviene, financieramente hablando, solicitar un crédito hipotecario? A continuación, intentaremos ayudarte a responder esta pregunta.

Ratio de apalancamiento personal

El término apalancamiento hace referencia al dinero que tomamos prestado y utilizamos para acceder a bienes y/o servicios que están fuera de nuestro alcance. Tiene en cuenta todos los pagos mensuales que deben realizarse para saldar las cuotas de las deudas asumidas, se trate de créditos al consumo, hipotecarios, préstamos personales, financiamiento de la tarjeta de crédito, etc.

Para no tener un “accidente financiero” que te lleve directo al Veraz (empresa que brinda informes sobre personas morosas en función de sus antecedentes comerciales y crediticios), es de vital importancia calcular y conocer el ratio de apalancamiento personal en relación con nuestros ingresos mensuales. Nos dirá con exactitud qué porcentaje del sueldo está comprometido para el pago de deudas contraídas. La fórmula para calcularlo es muy simple:

Pago mensual de deudas dividido los ingresos mensuales totales. Para hacer este cálculo, necesitas conocer:

Ingresos mensuales totales: no solo el ingreso proveniente de tu trabajo en relación de dependencia o como cuentapropista sino también los otros ingresos que puedan existir (plazos fijos, cobro de alquileres, inversiones financieras, etc).

Pago mensual de deudas: es el resultado de sumar las cuotas que pagas todos los meses por las deudas asumidas. Estas pueden estar compuestas por intereses puros (probable), por amortización pura (muy poco probable) o por ambas (lo más frecuente). Ejemplos son la cuota del crédito para la compra del auto, la cuota del préstamo hipotecario, la cuota de financiación de la tarjeta de crédito (no se incluyen las compras que se cancelan el mismo mes en que fueron realizadas) y la devolución parcial de préstamos personales.

Ejemplo e interpretación

Diego gana 28.000 pesos mensuales en mano, libres ya de impuestos y cargas sociales. Al mismo tiempo, paga 3500 pesos por mes por un préstamo para refacción de vivienda, 2500 pesos por una deuda impositiva de sus años como monotributista y 3200 pesos de compras en cuotas de ropa y electrodomésticos que realizó con su tarjeta de crédito. La sumatoria de “Pago mensual de deudas” es de 9200 pesos.

El ratio de apalancamiento personal de Diego es: 9.200 / 28.000 = 0,33. Esto quiere decir que el 33% de sus ingresos totales se encuentran actualmente comprometidos al pago de las deudas contraídas.

Dado que los especialistas en Finanzas Personales recomiendan que el grado de apalancamiento no supere el 35% o, como mucho, el 40% de los ingresos, Diego se encuentra en el límite de lo permitido y no debería solicitar un préstamo hipotecario hasta que no reduzca su ratio de apalancamiento a un nivel de 0,10, es decir, del 10% de sus ingresos.

En caso de tener un ratio actual de apalancamiento bajo o directamente no poseer deudas, la clave desde la lógica del apalancamiento residirá en evitar que el ratio se dispare a niveles de 0,40 o superiores con la toma del crédito.

Si los ingresos mensuales de una persona fueran de 35.500 pesos netos y su ratio de apalancamiento actual es de 0,10, el valor de la cuota mensual a pagar por el crédito hipotecario no debería superar los 10.650 pesos (que sale de hacer 35.500 x 0,30).

Con este simulador de créditos hipotecarios podrás calcular los plazos y montos adecuados fijando siempre como límite el 0,40 mencionado anteriormente para tu ratio de apalancamiento post crédito.

Recomendaciones finales

Para medir los ingresos mensuales, siempre debe considerarse el dinero que nos queda una vez deducidos los impuestos y las cargas sociales, nunca el salario bruto.

Además, se debe contemplar el aguinaldo, que puede sumarse al salario de la siguiente manera:

Primer medio aguinaldo + segundo medio aguinaldo / 12 meses.

Si cada medio aguinaldo neto será de 17.750 pesos, el aguinaldo completo ascenderá a 35.500. Por lo tanto, si 35.500 dividido 12 es igual a 2958, entonces esa es la cifra que debemos adicionarle a nuestro ingreso mensual.

Por lo tanto: Si 35.500 (Ingreso mensual) + 2.958 = 38.458 y 38.458 x 0,40 = 15.383, entonces 15.383 pesos por mes es el límite sugerido de apalancamiento personal.

Conclusión

Existen dos motivos para no calcular nuestro ratio de apalancamiento personal antes de solicitar un préstamo hipotecario: porque no sabemos cómo hacerlo o porque estamos tan entusiasmados por acceder a la vivienda propia que preferimos no enterarnos.

Si leíste esta columna, sabes que la primera excusa no corre más y que la segunda te puede llevar fácilmente a terminar trabajando 14 x 6 (14 horas por día, 6 días a la semana) para poder cumplir con tus obligaciones. También sabrás que, en caso de no conseguir esos ingresos extra, terminarás sin el pan y sin la torta, sin la casa y con una deuda cada vez más difícil de pagar.

No hay necesidad de sucumbir a la tentación. Los sueños se pueden cumplir cuando uno está preparado. Solo se necesita orden y perseverancia.

La mejor forma de afrontar la realidad es analizar seriamente si conviene tomar un crédito hoy o esperar a que nuestros ingresos nos lo permitan.


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