Cuánto subieron los precios de casas y departamentos en el AMBA durante septiembre

El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) mostró durante septiembre números dispares con una mejor performance de los departamentos frente a las casas y diferencias cada vez más marcadas según la zona.

De acuerdo con un relevamiento realizado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA), el precio mediano de venta expresado en dólares por metro cuadrado registró una suba interanual del 1,8% en departamentos y del 1,4% en casas, según los avisos publicados en la plataforma. 

El comportamiento, sin embargo, estuvo lejos de ser uniforme. Mientras los departamentos mantuvieron una tendencia positiva en buena parte del AMBA, el mercado de casas presentó subas y bajas importantes dependiendo de la ubicación.

Departamentos: las principales subas se dieron en el GBA

En el segmento de departamentos, el precio por metro cuadrado aumentó en septiembre un 0,8% mensual en CABA, el mismo porcentaje en GBA Norte y un 1,1% en GBA Sur. En GBA Oeste, en cambio, no se registraron modificaciones respecto de agosto.

Si la comparación se realiza con septiembre de 2025, los departamentos acumularon una suba del 2% en CABA, 3,1% en GBA Norte, 3,4% en GBA Sur y 0,5% en GBA Oeste.

A nivel de localidades, algunos mercados mostraron incrementos superiores al promedio. En CABA, Chacarita registró una suba interanual del 8,5%, mientras que entre los municipios del GBA se destacó Merlo, con un incremento del 8,3%.

Casas: un mercado con mayores diferencias entre zonas

El comportamiento de las casas fue más heterogéneo. En la comparación mensual, el precio por metro cuadrado en dólares cayó 0,9% en CABA y 1,2% en GBA Oeste, mientras que avanzó 3,2% en GBA Norte y 1% en GBA Sur.

En términos interanuales, las diferencias fueron todavía más pronunciadas. Las casas aumentaron 7,8% en GBA Norte y 0,4% en GBA Sur, pero retrocedieron 2,3% en CABA y 3,2% en GBA Oeste.

Dentro del Gran Buenos Aires, Tigre encabezó las subas interanuales de casas, con un incremento del 21,7%.

Alquileres: crecen los valores y también la oferta

El mercado de alquileres también mostró aumentos durante septiembre. En pesos corrientes, los alquileres subieron 1,3% mensual en casas y 1,4% en departamentos.

En la comparación interanual, las casas registraron un incremento promedio del 21,2%, mientras que los departamentos aumentaron 20,4%.

En el caso de los departamentos, CABA presentó una de las mayores variaciones interanuales, con una suba del 27,1%. En GBA Sur el incremento fue del 23,9%, en GBA Oeste del 18,2% y en GBA Norte del 15,2%.

Para las casas, GBA Sur registró una suba interanual del 30,6%, seguida por GBA Norte, con 19,2%, y GBA Oeste, con 11,9%.

Uno de los datos más relevantes del relevamiento aparece, sin embargo, por el lado de la oferta. La cantidad de departamentos disponibles para alquilar en el AMBA fue 326,2% superior en septiembre respecto de noviembre de 2023.

El crecimiento de la oferta marca un cambio importante respecto de la situación registrada durante los años anteriores, cuando la cantidad de propiedades disponibles para alquiler había sufrido una fuerte contracción.

La demanda todavía está por debajo del año pasado

Pese a la mejora de algunos indicadores de precios, la demanda todavía no recuperó los niveles registrados un año atrás.

En CABA, los contactos generados por publicaciones de departamentos descendieron 5,5% interanual, aunque la comparación mensual mostró una recuperación del 9,1% frente a julio.

El relevamiento también incorpora un índice de confianza que permite identificar mercados en expansión, neutrales o en retroceso. En el segmento de departamentos, CABA permanece en una zona de tendencia positiva desde agosto de 2023, mientras que GBA Oeste continúa en baja. GBA Norte se mantiene neutral y GBA Sur pasó a una posición neutral durante septiembre.

En el mercado de casas, CABA y GBA Oeste aparecen en una situación de baja, mientras que GBA Norte y GBA Sur se mantienen neutrales.

El crédito hipotecario, una variable clave

La evolución de la demanda durante los próximos meses estará vinculada, entre otros factores, con el acceso al financiamiento.

El nuevo esquema de fondeo de largo plazo para créditos hipotecarios, cuya primera licitación se realizó a comienzos de septiembre, podría contribuir a ampliar la oferta de préstamos hacia el último trimestre del año.

El mercado inmobiliario llega así al último tramo de 2026 con señales mixtas: los precios de los departamentos muestran una recuperación sostenida en buena parte del AMBA, las casas presentan comportamientos muy diferentes según la zona y la oferta de alquileres se encuentra muy por encima de los niveles de 2023.

La evolución del crédito y una eventual recuperación de la demanda serán dos de las variables centrales para determinar si esta recuperación parcial puede transformarse en una mejora más generalizada de la actividad inmobiliaria.