Desalojos exprés y reformas en alquileres: Qué cambia con la nueva Ley de Tierras

El Senado se dispone a debatir un proyecto que podría introducir uno de los cambios más importantes de los últimos años en materia de alquileres y derecho de propiedad. La denominada Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada busca acelerar los procesos judiciales vinculados a incumplimientos contractuales. Para los defensores de la reforma, la iniciativa tiene el objetivo de brindar mayor previsibilidad a los propietarios y generar condiciones que incentiven una mayor oferta de viviendas en alquiler.

La iniciativa contempla modificaciones en los procedimientos para reclamar deudas, recuperar inmuebles y formalizar la finalización de los contratos, además de incorporar herramientas digitales para las notificaciones entre las partes.

Cuáles son los principales cambios para los alquileres

Uno de los aspectos centrales del proyecto establece que, ante un incumplimiento en el pago del alquiler, el propietario deberá intimar formalmente al inquilino, otorgándole un plazo mínimo de diez días corridos para regularizar la deuda antes de iniciar una demanda de desalojo. Ese plazo representa una modificación respecto del texto original impulsado por el Poder Ejecutivo, que proponía únicamente tres días y que fue ampliado durante el tratamiento legislativo.

Además, el proyecto reconoce validez legal tanto a las notificaciones realizadas en el domicilio contractual como a aquellas efectuadas mediante el domicilio electrónico constituido por las partes.

Desalojo exprés y procesos judiciales más ágiles

La iniciativa también propone que todos los juicios de desalojo se tramiten mediante el proceso sumarísimo, considerado el procedimiento judicial más rápido previsto por la legislación argentina.

En los casos de falta de pago o vencimiento del contrato, el propietario podrá solicitar la restitución inmediata del inmueble bajo caución juratoria, aunque el texto incorpora sanciones para quienes actúen de mala fe. Si un locador obtiene un desalojo ocultando documentación relevante, como comprobantes de pago o la vigencia del contrato, podrá ser sancionado con una multa equivalente a hasta diez veces el valor del último alquiler abonado.

Asimismo, el proyecto limita los medios probatorios en este tipo de procesos, privilegiando la prueba documental y pericial con el propósito de reducir los tiempos de resolución.

Nuevas reglas para la entrega de las llaves

Otro de los cambios previstos establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves cuando finalice el contrato.

Si ello ocurriera, el inquilino tendrá la posibilidad de realizar una consignación judicial y, una vez notificada esa circunstancia, dejará de generar nuevas obligaciones por alquiler, siempre que complete el procedimiento dentro de los plazos establecidos por la ley.

Impacto esperado en el mercado inmobiliario

Desde el Gobierno de Javier Milei consideran que la demora de los procesos judiciales representa uno de los principales factores que desalientan la inversión en viviendas destinadas al alquiler.

El argumento oficial sostiene que otorgar mayor seguridad jurídica podría incentivar a más propietarios a volver a ofrecer inmuebles en el mercado, incrementando la oferta disponible y contribuyendo a moderar los valores locativos en el mediano plazo.

Sin embargo, distintos especialistas advierten que el endurecimiento de las condiciones para los inquilinos también podría generar un escenario de mayor presión para quienes enfrentan dificultades económicas, por lo que el impacto final dependerá tanto del texto definitivo como de su futura implementación judicial.

Una reforma que excede al mercado de alquileres

El proyecto no se limita a las relaciones entre propietarios e inquilinos. También incorpora modificaciones al régimen de expropiaciones, propone cambios en la legislación sobre tierras rurales, plantea reformas en el manejo de tierras incendiadas y promueve la digitalización integral de los Registros de la Propiedad Inmueble mediante herramientas electrónicas y firma digital.

De obtener la aprobación legislativa, el mercado inmobiliario podría enfrentar un nuevo marco normativo con efectos tanto en la operatoria de los alquileres como en la seguridad jurídica de las inversiones vinculadas al sector.