Un cambio en el sistema de créditos hipotecarios podría impulsar la venta de viviendas en construcción

El Gobierno anunció una nueva licitación de $200.000 millones destinados a impulsar los créditos hipotecarios, con cambios en las condiciones que podrían ampliar las posibilidades de acceso al financiamiento para las familias y generar nuevas oportunidades para el mercado inmobiliario y el sector de la construcción.

La convocatoria, que se realizará el próximo 17 de noviembre, corresponde al Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses y representa la tercera etapa del programa oficial destinado a canalizar recursos hacia los bancos para que los transformen en préstamos para vivienda.

La principal modificación respecto de las licitaciones anteriores es la incorporación de nuevas alternativas de financiamiento. A partir de ahora, los bancos podrán otorgar créditos para la compra de inmuebles en construcción mediante boletos de compraventa, con compromiso de constitución de hipoteca, y también operaciones respaldadas por una hipoteca divisible pendiente de división.

La medida apunta a ampliar el universo de operaciones que pueden acceder al financiamiento bancario y podría facilitar el ingreso de compradores a desarrollos inmobiliarios que todavía no fueron terminados.

Qué cambia en los nuevos créditos hipotecarios

La nueva licitación mantiene el monto de $200.000 millones de las convocatorias anteriores, pero introduce modificaciones en la distribución de los recursos y en las condiciones financieras.

Uno de los cambios más relevantes es que cada entidad bancaria podrá recibir hasta el 40% del monto total licitado, cuando en la segunda convocatoria el límite era del 20%. De esta manera, un banco podría acceder a un máximo de $80.000 millones, siempre que cumpla con los restantes requisitos establecidos por el FGS.

Los fondos se colocarán a un plazo de cinco años, ajustados por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) más una tasa adicional. El piso para esa tasa será de UVA más 4,50% y se eliminará la alternativa de colocación a un año que había formado parte de las rondas anteriores.

A cambio, las entidades financieras deberán utilizar los recursos exclusivamente para otorgar préstamos hipotecarios destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de viviendas.

Además, tendrán un plazo de 90 días corridos desde la acreditación de los fondos para transformarlos en nuevos créditos hipotecarios.

Los requisitos y límites de los préstamos

Las condiciones de los préstamos establecen un límite máximo de 150.000 UVA por operación y un plazo mínimo de 15 años.

En cuanto al costo financiero, los bancos no podrán cobrar una tasa superior a UVA más 7,50% nominal anual.

También se mantiene la posibilidad de que accedan al programa personas que no tengan otra propiedad y aquellas que, aun siendo titulares de un inmueble, no dispongan de su uso.

Este último punto amplía el alcance respecto del criterio tradicional de primera vivienda y permite incorporar situaciones familiares y patrimoniales que antes podían quedar excluidas.

Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito hipotecario

Uno de los principales desafíos para las familias continúa siendo demostrar ingresos suficientes para afrontar las cuotas y reunir el capital necesario para completar la compra de una propiedad.

En una simulación difundida por el Ministerio de Economía al presentar el programa, se tomó como referencia un préstamo equivalente a USD 80.000 para adquirir una propiedad valuada en USD 106.667. De esta manera, el financiamiento cubriría el 75% del valor del inmueble.

El ejemplo contempló un plazo de 25 años y una tasa de UVA más 7%. Bajo esas condiciones, la cuota inicial se estimó en $865.098 mensuales.

Para acceder a ese préstamo, el grupo familiar debía acreditar ingresos netos por aproximadamente $3.460.391 mensuales, considerando que la cuota no superara el 25% de los ingresos.

En el caso de una pareja, esto implicaría que cada integrante tuviera que demostrar ingresos cercanos a $1,7 millones mensuales.

Es importante tener en cuenta que, al tratarse de préstamos ajustados por UVA, las cuotas se actualizan de acuerdo con la evolución de la inflación y no permanecen fijas en pesos.

Qué impacto puede tener en la construcción y el mercado inmobiliario

La incorporación de los boletos de compraventa y las hipotecas divisibles representa uno de los aspectos más relevantes de esta nueva etapa del programa.

Hasta ahora, una de las dificultades para financiar la adquisición de viviendas en construcción era la necesidad de contar con una estructura jurídica y registral que permitiera constituir una garantía hipotecaria sobre el inmueble.

La posibilidad de incorporar estas operaciones abre una alternativa para que los compradores puedan acceder a financiamiento durante el desarrollo de un proyecto, sin tener que esperar necesariamente a que la unidad esté terminada y cuente con toda la documentación para constituir una hipoteca individual.

Para las empresas desarrolladoras, la medida podría contribuir a ampliar el universo de potenciales compradores y facilitar la comercialización de unidades en pozo o en distintas etapas de ejecución.

Sin embargo, el impacto efectivo dependerá de la implementación de las nuevas líneas por parte de los bancos, de las condiciones que ofrezcan a los solicitantes y de la capacidad de las familias para cumplir con los requisitos de ingresos.

La tercera licitación del FGS vuelve a poner el financiamiento hipotecario en el centro de la discusión sobre el acceso a la vivienda en Argentina. El desafío será que los recursos anunciados se traduzcan efectivamente en préstamos y que las nuevas herramientas permitan dinamizar tanto la demanda inmobiliaria como la actividad de la construcción.