Construir cuesta más que comprar una propiedad usada y anticipan una suba de precios

El mercado inmobiliario atraviesa una particular distorsión: En determinadas zonas de la Ciudad de Buenos Aires, construir un inmueble nuevo puede resultar más costoso que comprar una propiedad usada. La diferencia surge cuando al costo de la obra se incorporan el valor del terreno, impuestos, honorarios y otros gastos asociados al desarrollo.

Según especialistas del sector, en barrios como Palermo el costo de construcción se ubica actualmente en torno a los US$1.500 por metro cuadrado. A ese valor se suma la incidencia del terreno, que puede representar otros US$700 a US$800 por metro cuadrado, además de impuestos, honorarios profesionales y el margen correspondiente al desarrollador.

De esta manera, el costo básico de un producto nuevo puede acercarse a los US$3.000 por metro cuadrado, antes de considerar determinadas características que pueden elevar todavía más el valor final. La particularidad del escenario actual es que los precios de las propiedades usadas todavía no reflejan completamente ese incremento de los costos de reposición.

Costo de la construcción: Una brecha que condiciona al mercado

En el segmento usado pueden encontrarse departamentos de buena calidad en valores de entre US$2.500 y US$2.800 por metro cuadrado, mientras que los desarrollos a estrenar pueden superar los US$3.500 por metro cuadrado.

La diferencia genera una situación que modifica la tradicional ecuación del mercado inmobiliario. En lugar de que una propiedad nueva tenga necesariamente un costo competitivo frente a una usada, los mayores costos de construcción están estableciendo un piso cada vez más elevado para los nuevos proyectos.

El arquitecto y broker inmobiliario Oscar Puebla señaló que el costo actual de construcción ya funciona como una referencia para los valores futuros del mercado. La posibilidad de que esa brecha se reduzca dependerá, entre otros factores, de la evolución de la demanda y de la cantidad de propiedades disponibles.

En este contexto, la evolución del stock aparece como una variable central. Si las operaciones continúan recuperándose y la cantidad de unidades disponibles comienza a disminuir, los precios podrían comenzar a reaccionar.

El mercado muestra señales de recuperación

Los últimos datos oficiales muestran una mejora en el nivel de actividad. En junio se registraron 5.990 escrituras de compraventa en CABA, un 3,96% más que en el mismo mes de 2025. Además, las operaciones crecieron 10,2% respecto de mayo, cuando se habían contabilizado 5.435 escrituras.

El monto total involucrado en las operaciones de junio alcanzó los $1,058 billones, con una suba interanual del 27,9%. En el primer semestre del año se acumularon casi 30.000 compraventas, prácticamente en el mismo nivel que durante igual período de 2025.

Sin embargo, el crédito hipotecario continúa siendo una de las principales restricciones para una recuperación más profunda. En junio se formalizaron 765 escrituras con hipoteca, un 37,1% menos que un año atrás. En el acumulado de los primeros seis meses se contabilizaron 4.152 operaciones de este tipo. La situación plantea un mercado con demanda, pero todavía con dificultades para transformar esa demanda potencial en operaciones financiadas.

¿Qué puede pasar con los precios?

La evolución de los valores dependerá en buena medida de la velocidad con la que se absorba el stock disponible. Mientras exista una oferta amplia de propiedades usadas, los compradores cuentan con margen para negociar y comparar alternativas frente a los desarrollos nuevos.

Pero si las ventas mantienen el ritmo de los últimos meses y el inventario comienza a reducirse, la relación entre oferta y demanda podría cambiar.

En ese escenario, el costo de reposición de las propiedades nuevas podría comenzar a tener mayor incidencia sobre los precios de las unidades existentes. Esto no implica necesariamente un salto inmediato, pero sí genera una presión alcista potencial sobre el valor del metro cuadrado.

La paradoja actual es que comprar una propiedad terminada puede resultar más conveniente que construirla desde cero. Para los desarrolladores, en tanto, la ecuación obliga a revisar costos, ubicación, superficies y estrategias de comercialización para que los nuevos proyectos continúen siendo viables.

Así, el mercado inmobiliario ingresa en una etapa de transición: mientras los precios de las propiedades usadas todavía mantienen valores relativamente contenidos, el costo de generar nueva oferta continúa aumentando. Si el stock se reduce y la demanda gana fuerza, esa diferencia podría comenzar a cerrarse a través de una recuperación de los precios de venta.