Cuál es el valor del metro cuadrado de cierre en CABA y qué espera el sector para el segundo semestre

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de mayor previsibilidad. Tras la recuperación de los valores registrada durante 2025, el primer semestre de 2026 dejó un escenario caracterizado por la estabilidad de precios y por una mayor coincidencia entre las expectativas de quienes venden y quienes compran.

De acuerdo con el último relevamiento del Índice M2 Real, elaborado por Remax Argentina junto con la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario, el valor efectivo promedio del metro cuadrado se ubicó en US$ 2.108 durante junio, manteniéndose dentro del rango observado durante todo el semestre.

Lejos de representar una señal de debilidad, esta estabilidad es interpretada por los especialistas como una muestra de madurez del mercado, luego de varios años marcados por fuertes oscilaciones de precios.

Menor brecha entre el precio publicado y el valor de cierre

Uno de los datos más relevantes del informe es la reducción de la diferencia entre el precio solicitado por los propietarios y el monto finalmente acordado en las operaciones.

Durante junio, esa brecha fue de apenas 5,11%, un porcentaje considerablemente inferior al registrado entre 2020 y 2023, cuando las negociaciones solían cerrar con descuentos cercanos al 8%.

Esta convergencia refleja que compradores y vendedores llegan al mercado con expectativas más realistas, favoreciendo un mayor número de operaciones y reduciendo los tiempos de negociación.

Los departamentos más pequeños siguen liderando la demanda

El movimiento del mercado continúa concentrándose en las propiedades de menor valor, especialmente los departamentos de uno y dos ambientes, que mantienen un mayor nivel de consultas y operaciones.

Según el informe, durante junio el precio promedio del metro cuadrado fue de:

-Departamentos de un ambiente: US$ 2.203

-Departamentos de dos ambientes: US$ 2.146

-Departamentos de tres ambientes: US$ 2.021

Este comportamiento confirma que las unidades de menor ticket siguen siendo el principal motor de la actividad, impulsadas tanto por compradores finales como por inversores.

El crédito hipotecario aparece como el gran impulsor

Para los analistas del sector, la segunda mitad del año estará marcada menos por las variaciones de precios y más por el crecimiento de la actividad. La expectativa es que la expansión de las líneas de crédito hipotecario permita ampliar la demanda y genere un mayor número de compraventas, sin provocar aumentos bruscos en los valores de las propiedades.

A ello se suma un proceso de modernización del mercado inmobiliario, impulsado por iniciativas orientadas a simplificar operaciones, promover una mayor competencia y brindar mayor transparencia en las transacciones.

“El primer semestre dejó una señal muy clara, el mercado inmobiliario encontró un punto de equilibrio. Después de la recuperación de precios que vimos durante 2025, este año los valores comenzaron a estabilizarse. Y eso genera un escenario mucho más previsible tanto para quienes venden como para quienes compran. Hoy vemos un mercado más maduro, con expectativas alineadas entre las partes y con operaciones que se concretan sobre bases mucho más realistas que en años anteriores”, sostuvo Sebastian Sosa, presidente y cofundador de Remax Argentina & Uruguay. 

Perspectivas para el segundo semestre

El escenario que describen los especialistas muestra un mercado que dejó atrás la etapa de fuertes correcciones de precios y que ahora busca consolidar un crecimiento basado en un mayor volumen de operaciones.

Con valores estabilizados, menores diferencias en las negociaciones y con un deseo de que aumenten los créditos hipotecarios, el sector inmobiliario podría ingresar en una etapa de mayor dinamismo si las condiciones macroeconómicas acompañan durante los próximos meses.