Mercado inmobiliario
Las claves del mercado inmobiliario en CABA: Precios, rentabilidad e inversión
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires continúa mostrando una recuperación sostenida durante 2026. La suba de las escrituras y el incremento de la rentabilidad de los alquileres configuran un escenario que vuelve a despertar el interés de compradores e inversores, aunque con desafíos vinculados al costo de construcción y la evolución de los precios.
De acuerdo con el último informe de Zonaprop, con valores de referencia calculados a partir del promedio de los avisos publicados en la plataforma, el precio medio de venta de los departamentos en CABA se ubica en USD 2.460 por metro cuadrado. En lo que va del año acumula una suba del 0,4%, mientras que en la comparación interanual el incremento alcanza el 2,2%.
La mejora también se refleja en el nivel de actividad. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, durante marzo se registraron 5.590 escrituras de compraventa de inmuebles, un 18% más que en el mismo mes de 2025 y muy por encima del piso histórico alcanzado en 2020.
La recuperación de precios también se extiende a gran parte de la Ciudad. El 83% de los barrios porteños registró aumentos interanuales en los valores de publicación. Entre las zonas con mayor crecimiento aparecen Saavedra, con una suba del 11,3%, y luego Villa Real y Agronomía, ambas con incrementos del 7%.
Actualmente, un monoambiente en CABA tiene un valor promedio de USD 108.377, mientras que un departamento de dos ambientes cuesta USD 130.295. En el caso de las unidades de tres ambientes, el valor medio asciende a USD 179.134.
¿Qué está pasando con las casas en Capital Federal?
En el segmento de casas, el precio promedio se ubica en USD 1.822 por metro cuadrado. Una vivienda de tres dormitorios alcanza los USD 303.649 y una de cuatro dormitorios ronda los USD 483.236.
Por zonas, según Zonaprop el corredor norte continúa siendo el sector más caro de la Ciudad, con valores promedio de USD 2.879 por metro cuadrado. En contraste, el sur porteño sigue mostrando los precios más accesibles, con un promedio de USD 843 por metro cuadrado.
Costo de la construcción
Mientras tanto, el aumento del costo de construcción continúa siendo uno de los principales desafíos para el sector desarrollador. Medido en dólares, el índice subió un 3,9% en abril y acumula un incremento del 13,6% en 2026.
Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el costo de construir acumula una suba del 131% y actualmente se encuentra un 45% por encima del promedio histórico registrado entre 2012 y 2025. Un escenario que obliga a recalcular márgenes y estrategias en un contexto donde la demanda comienza a reactivarse.
¿Cuánto cuestan los alquileres?
El mercado de alquileres también atraviesa un momento de mayor estabilidad. Según Zonaprop, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubica en 834.178 pesos mensuales. Durante abril registró una suba del 2,4% y acumula un incremento del 12,2% en lo que va del año, en línea con la inflación.
En términos interanuales, los alquileres aumentaron un 34%, por encima tanto de la inflación acumulada como del ajuste del Índice para Contratos de Locación.
Otro dato relevante es el crecimiento de la oferta. En abril de 2026 la cantidad de departamentos publicados en alquiler subió un 11,1% interanual y se mantiene en niveles muy superiores a los mínimos registrados durante 2023.
Entre los barrios más caros para alquilar aparecen Puerto Madero, Palermo y Núñez, mientras que Lugano continúa siendo la opción más económica dentro de la Ciudad para un departamento de dos ambientes.
¿Dónde conviene invertir en CABA?
Para los inversores que buscan rentabilidad, el sur y el oeste porteño se posicionan como las zonas más atractivas. Según el informe, Lugano lidera el ranking con un retorno bruto anual del 10,7%, seguido por Parque Avellaneda (8,1%) y Nueva Pompeya (8,0%). En la zona media se destacan San Cristóbal (6,9%) y Boedo (6,4%), ambos con buena relación precio/alquiler.
En el otro extremo, los barrios premium como Palermo, Núñez y Puerto Madero, si bien concentran la mayor demanda y los precios más altos, ofrecen retornos más moderados, de entre 3,8% y 4,7% anual. Una diferencia que vale tener en cuenta a la hora de definir si el objetivo es la valorización del capital o la renta mensual.
Esta rentabilidad inmobiliaria alcanzó su nivel más alto en más de una década. La relación entre alquiler y precio de venta se ubica actualmente en 5,83% bruto anual, el mejor registro desde 2012.
Esto implica que hoy se necesitan aproximadamente 17,2 años de alquiler para recuperar la inversión de una propiedad, mejorando significativamente frente al escenario de un año atrás.